マンション管理士のたわ言

  マンションの管理規約というと、あまり気にかけない方が多いかもしれません。 しかし、管理規約はマンションの憲法とも言われ、建物とそこに暮らす居住者や区分所有者の住環境と権利を守るルールブックです。管理規約はマンションの管理運営、ひいては資産価値に大きな影響を与える大事なものです。管理規約は、管理組合が自分たちのマンションに合わせて最適化して制定するものであり、時代の変化に合わせて定期的に見直す必要があります。   では、管理規約の改正は誰がやるべきなのでしょうか？   答えは管理組合です。ところが実際は管理会社に丸投げしている、そういうところが多いのです。むしろ、当たり前のようにそれが管理会社の仕事とさえ思っている。 これ、管理会社と結ぶ管理業務委託契約のなかの理事会支援業務の拡大解釈なんです。   ふつう管理会社に管理規約の改正を任せると次のような問題が起こります。   管理会社と交わす管理業務委託契約に管理規約改正の項目はありません。ですから管理会社は管理組合が要請しない限り基本的に管理規約改正を提案しません。面倒だからです。管理規約が時代や法律に合わなくなっても困るのは管理組合だからです。結果的にいつまでも更新されない古い管理規約のままだったりします。   管理会社のフロントマンにとって管理規約は改訂は会社から評価されない仕事です。彼らは管理規約作成の専門家ではありません。そのため、できるだけ手間を省き、標準的なテンプレートを使って適当に作成することが多くなります。これが問題で、管理規約の不手際でミスリードしたり、なかには訴訟になる事象も発生しています。   管理会社が作成した管理規約や細則は、管理会社に有利な内容や利益誘導された内容になっている恐れがあります。例えば、修繕積立金の算定方法や修繕工事の発注方法、業者選定、共用部分の使用制限やペット飼育の可否など。管理組合がしっかりチェックできればいいのですが、なかなか難しい話です。   ちなみに、あなたのマンションの管理規約が国土交通省が示す最新の標準管理規約に準拠しているかどうか確認してみてください。下記の条項の有無でわかります。 （民泊禁止）（暴力団排除）（災害等緊急時における専有部分の立ち入り）（役員の欠格事項）（管理情報の書面提供）（専有部分の売却等を

  現代の管理組合は、ますますマンション管理会社に依存し、自分たちの責任を放棄している傾向が顕著です。彼らは、何もせずにすべてを管理会社に任せれば問題ないと思っているようです。しかしこの考え方は危険であり、長期的な健全な管理にはほど遠いものです。管理組合が自身の役割を怠り、汗をかかない姿勢を続ければ、避けられない結末が待っています。   私のたわ言ですが、多くの管理会社は、管理組合が素人であること、業務に関する知識や意欲が乏しいことを利用して、その依存心を悪用しています。結果として、管理会社は管理組合をおとなしい家畜のように育て、資金を搾取しているのです。無駄な工事や設備改修、本当に必要のないものまでを押し付け、その費用を管理組合の資金から巻き上げています。そして、資金を枯渇させた後には、値上げを強要し、断れば容赦なく見捨てるのです。       更には、もっと楽をさせる、何もしなくていいの甘言で管理会社が理事長権限を持つ第三者管理まで提案してきています。通帳と印鑑の両方を持ち注文側と受注側が同一、資金の使い放題が狙いです。管理組合の健全経営を支えるべき管理会社が、双方代理、乗っ取り支配とんでもないことです。   しかし、これは管理組合が自ら作り上げた問題です。自主管理を選ばず、楽を求める怠惰な姿勢が、このような悲惨な状況を招いてしまったのです。無防備に頼るから搾取の対象になるのです。 このままでは、役員が離れ、組合が破綻し、マンションは資金不足と管理の乏しさによって廃れてしまうでしょう。社会のごみのようなスラムマンションに堕してしまう可能性もあるのです。   しかし、賢明な管理組合は違います。彼らは現状を認識し、自主管理、つまり自分たちの手でマンションの運営に汗をかく姿勢を取ります。管理会社に依存するのではなく、管理会社を資産を守るためのツールとして活用します。資産の健全な保全と向上のためには、自ら主体的に取り組むことが必要不可欠なのです。   「汗をかかない管理組合は滅びる」という言葉は、そのままの意味で受け止めるべきです。自主管理の重要性を理解し、管理組合が意思統一し、危機感を共有し、協力して今すぐ行動に移すことが、健全なマンション経営の礎を築く第一歩となるでしょう。 管理組合の力を信じ、資産を守るために汗

  いま多くのマンション管理組合が、修繕積立金が足りないという問題に直面しています。この問題は、直接的、間接的な原因がありますが、解決策を見つけることは可能です。その原因と解決策について考察してみます。     【直接的原因】   修繕計画の不備 修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられるものです。しかし、修繕計画が不備であったり、修繕の必要性が見落とされている場合、必要な額を積み立てることができず、不足してしまいます。   １．適切な積立額を決定できていない 　修繕積立金は、適切な額を積み立てることが重要です。積立額が少なすぎると、修繕に必要な費用を賄うことができず、逆に積立額が多すぎると、管理費用が高騰して住民の負担が大きくなります。適切な額を決定することができていない場合、修繕積立金が不足してしまいます。 ２．管理組合の運営不備 　管理組合の運営に問題がある場合、修繕積立金が不足することがあります。たとえば、あってはならないことですが管理組合が不適切な会計処理を行っていたり、修繕計画を作成していなかったりする場合、必要な費用を積み立てることができず、不足してしまいます。   ３．住民の高齢化　このような場合、特に高齢者が多いマンションでは問題が深刻です。高齢者は年金収入だけで生活していることが多く、管理費や修繕積立金の値上げに反対する傾向があります。高齢者はマンションを売却する予定がないことも多く、資産価値を保つために必要な修繕工事に対しても関心が低いことがあります。その結果、マンション全体の老朽化や劣化が進み、資産価値が下落する恐れがあります。   【間接的原因】   １．住民の無関心 　住民が管理組合に積極的に参加しない場合、修繕計画や積立額の決定が難航することがあります。また、修繕計画の必要性を理解していない住民がいる場合、積立額を減らしたいという意見が出ることがあります。これらの要因が重なると、修繕積立金が不足することがあります。   ２．長期間にわたる修繕費用の積み立て 　修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられます。しかし、修繕計画が長期化してしまうと、修繕費用の額が大きくなることがあります。そのため、積立額を増やす必要が出てきますが、住民からの反対意見が出ることがあります。そ

  マンション管理組合を存続危機から救うための解決法③ 管理会社との付き合い方 いまマンション管理組合は、区分所有者の高齢化や建物の老朽化という2つの老いに加え、管理会社の撤退という新たな問題に直面しています。管理会社との付き合い方を考えることは、マンションの存続にとって欠かせない重要なテーマの一つなのです。それでも、どうしたら良いかわからなくて管理会社との付き合い方に悩んでいる管理組合は意外に多いのではないでしょうか。 今回は、管理会社との付き合い方に関する具体的なアドバイスを６つご紹介します。   １．コミュニケーション   管理会社のフロントマンとのコミュニケーションを密にする 　管理会社との付き合い方で最も重要なことは、フロントマンとのコミュニケーションです。フロントマンは、管理組合と管理会社の間に立って、管理業務や修繕工事などを進める人です。フロントマンと良好な関係を築くことで、管理組合の要望や不満がスムーズに伝わり、管理会社のサービスレベルが向上する可能性があります。 フロントマンとのコミュニケーションを密にするためには、以下のようなことが有効です。   定期的に面談や電話を行い、管理業務や修繕工事などの進捗や課題を確認する 管理組合からフロントマンへの連絡窓口を一元化し、情報伝達を明確にする フロントマンから提出された書類や報告書をしっかり読み、質問や意見を伝える フロントマンが提案した内容に対して、理事会で検討し、早めに回答する フロントマンが頑張ったことや成果を認めて褒める ２．管理会社の業務内容や報酬を定期的に見直し、適正な水準に保つ 管理会社は、管理組合から委託された業務内容や委託報酬に応じてサービスを提供します。しかし、管理会社の業務内容や報酬は、管理組合との契約によって決まります。管理組合は、管理会社との契約を定期的に見直し、適正な水準に保つことが必要です。 管理会社との契約を見直すためには、以下のようなことが有効です。   管理会社の業務内容や報酬を他の管理会社と比較し、相場や差異を把握する 管理会社の業務内容や報酬に対して、管理組合のニーズや予算に応じて交渉する 管理会社との契約を更新する際には、契約書の内容をよく確認し、不明点や問題点を解消する     例えば、ある管理組合では、管理会社

  国は２００１年「マンション管理適正化法」の施行により マンション管理についてしくみの整備を行い それまで野放しで問題が多かったマンション管理業者を登録認可制とし、 組合資金の管理方法に様々な規制を掛けました。 ​ 同時に管理業者側に『管理業務主任者』 管理組合側に『マンション管理士』の２つの国家資格を創設しました。 つまりマンションの管理運営には高度な知識を持つ資格者が必要であるとしたのです。   これまで我が国の管理組合は「マンション標準管理規約」を 唯一のガイドラインとしてきました。 しかし、これはあくまでルールのひな型・スタートラインです。 次から次へと押し寄せるリアルな難問に十分に対応できるものではありません。 これだけで将来を見通した運営はできません。   マンションは管理がしっかりなされていれば１００年持つと言われています。 逆に管理が崩壊したら、急激にスラム化するとも言われています。 我が国のマンションは、まさに正念場に来ています。   マンション管理においては高度な知識を持つ専門家の助言が不可欠です。   例えれば、マンションという名の客船の舵を握っているのは管理組合です。 ​       管理会社任せになっていませんか   自主管理おろそかになっていませんか   高いレベルのマンション管理を目指しませんか。 ​   共に実現しましょう。  

  それはあなたのマンションの資産価値を守るためです。   マンション管理においては専門家の存在が非常に重要です。現在、日本のマンションは多くの深刻な問題に直面しています。建物の老朽化、住民の高齢化、資金不足、役員のなり手不足、住民トラブル、災害対応等々、これらは管理会社ではなく管理組合が全面的に取り組むべきものですが、役員の人材不足に悩む管理組合では解決が難しいものばかりです。   日本のマンションの管理組合は、組合員である区分所有者によって運営されています。しかしながら、組合員にマンション管理に必要な専門知識や経験が十分に備わっているとは言えません。   マンション管理には、幅広い専門分野の知識と豊富な経験が要求されます。   マンションは管理がしっかりなされていれば１００年持つと言われています。逆に杜撰な管理が行われれば、急速にスラム化が進行するとも言われています。マンションの管理は資産価値を守るうえでの、最も重要なファクターなのです。   ヨーロッパではマンションの管理に長い歴史があり、国家資格の専門家による直接管理が主流です。外部専門家が管理事務を執行し、これを管理組合が監視・監督するしくみです。   日本はマンションの歴史が浅く、欧米とは少し異なりますが、２００１年施行の「マンション管理適正化法」によりしくみが整備されました。それまで野放しであったマンション管理業者が登録制になり、組合資金管理方法の整備が行われ、様々な規制や罰則が制定されました。同時に管理業者側に「管理業務主任者」、管理組合側に「マンション管理士」の２つの国家資格が生まれました。   このような背景で生まれたマンション管理士は、管理組合の指導・助言をする使命を持った専門家です。しかし残念ながら、日本ではマンション管理士を採用している管理組合はまだ多くありません。     その理由として挙げられるのが「必要性を感じない」「費用がもったいない」「管理会社で十分だ」といったものです。   果たして本当にそれで大丈夫でしょうか。 管理会社は管理組合の期待に応えてくれているのでしょうか。   マンション管理士は、管理組合側の立場で管理組合に指導や助言その他の援助をします。必要であれば理事、役員の教育をします。