マンション管理士のたわ言

管理会社による第三者管理方式は、管理組合や入居者にとってメリットがあると思いますが、デメリットも大きいと思います。   管理組合側の最大のメリットは何よりも 面倒なマンション管理をいっさいやらなくて済む 、この一点に尽きます。   特に昨今のマンション管理組合は、住民の高齢化、役員のなりて不足、組合員の無関心、建物や設備の老朽化による修繕や維持管理の仕事量の増大、それら工事の難度化、長い継続審議、長期修繕計画の立案や資金不足の問題、管理規約の改正の遅れ等々、輪番制やくじ引きで決められた新任役員にはとても手に負えない事象が多く、荷の重さと問題の多さに悩んで頭を抱えているのが実情です。 これらの管理組合にとって、管理業務の代行だけでなく、資産管理から住環境の問題まで業務執行責任がある理事会の業務や理事長（管理者）の役割まで、すべて代行してくれるという管理会社の第三者管理は、まさに天の声でしょう。 　次にデメリットについて考えてみます。     （コストが掛かる） ➡今まで区分所有者同士が無償で行っていたブラインドコストが顕在化する訳ですから、当然コストは今まで以上に掛かります。お金さえ出せばやってあげるという訳です。ここが低価格なら逆に疑ってください。   （理事会がなくなる、事実上消滅する） ➡管理会社が提唱する第三者管理の多くは理事会廃止型です。つまり、組合員が参画するのは、年に１度の定期総会と臨時総会だけになります。    （無関心な組合員ばかりになる） ➡当然そうなります。情報は管理会社次第です。   （監視機能が緩む） ➡理事会が存在しないので、当然監視機能は緩みます。総会での賛否投票だけになります。唯一組合員が担当することになる監事の業務監査にも限界があります。会計監査も同様です。不正な行為があっても目が届かないこともあります。監事の責任は更に重くなります。   （解約決議が難しい） ➡解約決議のための臨時総会も組合員１ / ５の合意を取らねば招集できません。規模の大きいマンションで容易なことではありません。管理会社が個人情報を盾に連絡先の開示に協力しないことも考えられます。　   （利益相反が生まれる） ➡管理会社がマンションの管理者＝理事長になるということは、利益相反する管理会社と管理組合の双方の代理になると

  団地再生が未来を感じさせる理由 近年、古くなった団地が新たな息吹を取り戻し、未来への可能性を感じさせる兆しが現れています。このブログでは、築50年以上の団地再生がなぜ注目されているのか、その根拠について詳しく探ってみましょう。   リノベーションによる新たな生まれ変わり  築50年以上の団地は、時間の経過とともに老朽化してきましたが、多くの場合、その建物の基本構造は頑丈であり、リノベーションによって新たな魅力を引き出すことができます。内外装の改修やエネルギー効率の向上などが行われ、新しさが生まれ変わった住宅として再び市場に登場しています。これにより、歴史的な価値とモダンな快適さが融合した独自の魅力を持つ住宅が生まれ、未来への期待感を高めています。  なかには部屋だけでなく、団地まるごとリニューアルを手掛けるデベロッパーも出てきました。エレベーターを設置したり、２戸を１つにして１００ｍ平米の居室を実現させたり、広い敷地にバーベキュー施設を設けたりと自由自在で、団地のイメージを大きく変えるものまで出現しています。    低価格での入手可能性  リノベーション済みの団地住宅は、一般的に新築住宅よりも手頃な価格で購入できます。若いファミリーにとって、低価格な住宅が手に入ることは、家庭を持つ際に大きな負担を軽減する要因となります。さらに、低価格な住宅を手に入れることで、将来の投資や資産形成の機会が広がり、経済的な安定感を醸し出します。 割と駅近での立地  多くの団地は、駅や公共交通機関へのアクセスが便利な場所に位置しています。これは通勤や通学の利便性を高め、都市へのアクセスが容易であるため、若い世帯にとって魅力的な要素です。環境に優しい選択として、自動車依存から解放され、持続可能な交通手段を利用する機会が増えます。 広々とした敷地と良好な日当たり  団地は一般的に広大な敷地に建てられており、緑地や遊び場が多く存在します。これは子育て家庭にとって理想的な環境で、子供たちが安全に遊び、成長できる場を提供します。また、多くのユニットが太陽の光を受ける配置となっており、良好な日当たりを享受できるため、快適な生活空間が広がります。自然に囲まれた環境は、住民たちに新鮮な空気とリラックスした雰囲気を提供し、ストレスの軽減に寄与します。 コミュニティの確立  団地は長年にわたり、居住者同

  現役の理事長さんや、理事長経験者の皆様から受けることが多い相談のひとつに『管理会社を信用できない』というものがあります。   これは必ずしも管理会社の落ち度だけではないのですが、何らかの理由で管理会社との信頼関係が綻びを見せた時、理事長さんにとっては、日ごろから業務を任せきっているだけに裏切り感が増幅して、身内を信用できなくなったような深刻な悩みになってしまうようです。   マンション管理組合では、理事長のポジションは組合員にとって重要な役割です。   しかし、マンション管理の特別な教育を受けたわけでもなく、専門知識もない理事長さんが管理組合を運営するにあたり、不安や苦悩を経験することは山ほどあります。 さらに、信用できなくなった管理会社との関係は、その苦痛を増幅させます。実は、管理会社依存度が高い理事長さんほどこの問題を抱える傾向にあります。今回は、そんな状況に直面する理事長の苦悩について考えてみましょう。       １. 経験不足からくる自己不信   理事長としての経験が浅い場合、組合の運営や問題解決に自信を持つことは難しいものです。経験の不足からくる自己不信は、日頃の理事会運営から大規模な修繕、長期修繕計画・資金計画プロジェクトにまで影響を及ぼし、不安感を増強します。   ２. 管理会社の信頼性への疑念   管理会社は、組合とは異なる利益を優先することがあるため、理事長がその提案や指示に疑念を抱くことは理解できます。組合員の利益を最優先に考えるのに対し、管理会社の利益との対立が生じることは珍しくありません。   ３. 搾取感と不安   管理会社が適切なサービスを提供せず、内容や金額の妥当性に充分な説明もせずに高額な料金を請求することがあるため、理事長は搾取されているような不安を感じることがあります。経験不足からくる無力感と組み合わさると、ストレスと不安が増幅されます。   ４. 自己主張の難しさ   管理会社に対して異議を唱えたり、交渉することは理事長にとって難しい場合があります。 専門知識もなく経験も少なく他のマンションの情報もないからです。自己主張するための自信が不足していると、組合員の利益を守ることが難しくなります。   ５. 解決策を見つけるための自主努力  

  マンションの管理規約というと、あまり気にかけない方が多いかもしれません。 しかし、管理規約はマンションの憲法とも言われ、建物とそこに暮らす居住者や区分所有者の住環境と権利を守るルールブックです。管理規約はマンションの管理運営、ひいては資産価値に大きな影響を与える大事なものです。管理規約は、管理組合が自分たちのマンションに合わせて最適化して制定するものであり、時代の変化に合わせて定期的に見直す必要があります。   では、管理規約の改正は誰がやるべきなのでしょうか？   答えは管理組合です。ところが実際は管理会社に丸投げしている、そういうところが多いのです。むしろ、当たり前のようにそれが管理会社の仕事とさえ思っている。 これ、管理会社と結ぶ管理業務委託契約のなかの理事会支援業務の拡大解釈なんです。   ふつう管理会社に管理規約の改正を任せると次のような問題が起こります。   管理会社と交わす管理業務委託契約に管理規約改正の項目はありません。ですから管理会社は管理組合が要請しない限り基本的に管理規約改正を提案しません。面倒だからです。管理規約が時代や法律に合わなくなっても困るのは管理組合だからです。結果的にいつまでも更新されない古い管理規約のままだったりします。   管理会社のフロントマンにとって管理規約は改訂は会社から評価されない仕事です。彼らは管理規約作成の専門家ではありません。そのため、できるだけ手間を省き、標準的なテンプレートを使って適当に作成することが多くなります。これが問題で、管理規約の不手際でミスリードしたり、なかには訴訟になる事象も発生しています。   管理会社が作成した管理規約や細則は、管理会社に有利な内容や利益誘導された内容になっている恐れがあります。例えば、修繕積立金の算定方法や修繕工事の発注方法、業者選定、共用部分の使用制限やペット飼育の可否など。管理組合がしっかりチェックできればいいのですが、なかなか難しい話です。   ちなみに、あなたのマンションの管理規約が国土交通省が示す最新の標準管理規約に準拠しているかどうか確認してみてください。下記の条項の有無でわかります。 （民泊禁止）（暴力団排除）（災害等緊急時における専有部分の立ち入り）（役員の欠格事項）（管理情報の書面提供）（専有部分の売却等を

  現代の管理組合は、ますますマンション管理会社に依存し、自分たちの責任を放棄している傾向が顕著です。彼らは、何もせずにすべてを管理会社に任せれば問題ないと思っているようです。しかしこの考え方は危険であり、長期的な健全な管理にはほど遠いものです。管理組合が自身の役割を怠り、汗をかかない姿勢を続ければ、避けられない結末が待っています。   私のたわ言ですが、多くの管理会社は、管理組合が素人であること、業務に関する知識や意欲が乏しいことを利用して、その依存心を悪用しています。結果として、管理会社は管理組合をおとなしい家畜のように育て、資金を搾取しているのです。無駄な工事や設備改修、本当に必要のないものまでを押し付け、その費用を管理組合の資金から巻き上げています。そして、資金を枯渇させた後には、値上げを強要し、断れば容赦なく見捨てるのです。       更には、もっと楽をさせる、何もしなくていいの甘言で管理会社が理事長権限を持つ第三者管理まで提案してきています。通帳と印鑑の両方を持ち注文側と受注側が同一、資金の使い放題が狙いです。管理組合の健全経営を支えるべき管理会社が、双方代理、乗っ取り支配とんでもないことです。   しかし、これは管理組合が自ら作り上げた問題です。自主管理を選ばず、楽を求める怠惰な姿勢が、このような悲惨な状況を招いてしまったのです。無防備に頼るから搾取の対象になるのです。 このままでは、役員が離れ、組合が破綻し、マンションは資金不足と管理の乏しさによって廃れてしまうでしょう。社会のごみのようなスラムマンションに堕してしまう可能性もあるのです。   しかし、賢明な管理組合は違います。彼らは現状を認識し、自主管理、つまり自分たちの手でマンションの運営に汗をかく姿勢を取ります。管理会社に依存するのではなく、管理会社を資産を守るためのツールとして活用します。資産の健全な保全と向上のためには、自ら主体的に取り組むことが必要不可欠なのです。   「汗をかかない管理組合は滅びる」という言葉は、そのままの意味で受け止めるべきです。自主管理の重要性を理解し、管理組合が意思統一し、危機感を共有し、協力して今すぐ行動に移すことが、健全なマンション経営の礎を築く第一歩となるでしょう。 管理組合の力を信じ、資産を守るために汗

  いま多くのマンション管理組合が、修繕積立金が足りないという問題に直面しています。この問題は、直接的、間接的な原因がありますが、解決策を見つけることは可能です。その原因と解決策について考察してみます。     【直接的原因】   修繕計画の不備 修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられるものです。しかし、修繕計画が不備であったり、修繕の必要性が見落とされている場合、必要な額を積み立てることができず、不足してしまいます。   １．適切な積立額を決定できていない 　修繕積立金は、適切な額を積み立てることが重要です。積立額が少なすぎると、修繕に必要な費用を賄うことができず、逆に積立額が多すぎると、管理費用が高騰して住民の負担が大きくなります。適切な額を決定することができていない場合、修繕積立金が不足してしまいます。 ２．管理組合の運営不備 　管理組合の運営に問題がある場合、修繕積立金が不足することがあります。たとえば、あってはならないことですが管理組合が不適切な会計処理を行っていたり、修繕計画を作成していなかったりする場合、必要な費用を積み立てることができず、不足してしまいます。   ３．住民の高齢化　このような場合、特に高齢者が多いマンションでは問題が深刻です。高齢者は年金収入だけで生活していることが多く、管理費や修繕積立金の値上げに反対する傾向があります。高齢者はマンションを売却する予定がないことも多く、資産価値を保つために必要な修繕工事に対しても関心が低いことがあります。その結果、マンション全体の老朽化や劣化が進み、資産価値が下落する恐れがあります。   【間接的原因】   １．住民の無関心 　住民が管理組合に積極的に参加しない場合、修繕計画や積立額の決定が難航することがあります。また、修繕計画の必要性を理解していない住民がいる場合、積立額を減らしたいという意見が出ることがあります。これらの要因が重なると、修繕積立金が不足することがあります。   ２．長期間にわたる修繕費用の積み立て 　修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられます。しかし、修繕計画が長期化してしまうと、修繕費用の額が大きくなることがあります。そのため、積立額を増やす必要が出てきますが、住民からの反対意見が出ることがあります。そ

  マンション管理組合を存続危機から救うための解決法③ 管理会社との付き合い方 いまマンション管理組合は、区分所有者の高齢化や建物の老朽化という2つの老いに加え、管理会社の撤退という新たな問題に直面しています。管理会社との付き合い方を考えることは、マンションの存続にとって欠かせない重要なテーマの一つなのです。それでも、どうしたら良いかわからなくて管理会社との付き合い方に悩んでいる管理組合は意外に多いのではないでしょうか。 今回は、管理会社との付き合い方に関する具体的なアドバイスを６つご紹介します。   １．コミュニケーション   管理会社のフロントマンとのコミュニケーションを密にする 　管理会社との付き合い方で最も重要なことは、フロントマンとのコミュニケーションです。フロントマンは、管理組合と管理会社の間に立って、管理業務や修繕工事などを進める人です。フロントマンと良好な関係を築くことで、管理組合の要望や不満がスムーズに伝わり、管理会社のサービスレベルが向上する可能性があります。 フロントマンとのコミュニケーションを密にするためには、以下のようなことが有効です。   定期的に面談や電話を行い、管理業務や修繕工事などの進捗や課題を確認する 管理組合からフロントマンへの連絡窓口を一元化し、情報伝達を明確にする フロントマンから提出された書類や報告書をしっかり読み、質問や意見を伝える フロントマンが提案した内容に対して、理事会で検討し、早めに回答する フロントマンが頑張ったことや成果を認めて褒める ２．管理会社の業務内容や報酬を定期的に見直し、適正な水準に保つ 管理会社は、管理組合から委託された業務内容や委託報酬に応じてサービスを提供します。しかし、管理会社の業務内容や報酬は、管理組合との契約によって決まります。管理組合は、管理会社との契約を定期的に見直し、適正な水準に保つことが必要です。 管理会社との契約を見直すためには、以下のようなことが有効です。   管理会社の業務内容や報酬を他の管理会社と比較し、相場や差異を把握する 管理会社の業務内容や報酬に対して、管理組合のニーズや予算に応じて交渉する 管理会社との契約を更新する際には、契約書の内容をよく確認し、不明点や問題点を解消する     例えば、ある管理組合では、管理会社

  国は２００１年「マンション管理適正化法」の施行により マンション管理についてしくみの整備を行い それまで野放しで問題が多かったマンション管理業者を登録認可制とし、 組合資金の管理方法に様々な規制を掛けました。 ​ 同時に管理業者側に『管理業務主任者』 管理組合側に『マンション管理士』の２つの国家資格を創設しました。 つまりマンションの管理運営には高度な知識を持つ資格者が必要であるとしたのです。   これまで我が国の管理組合は「マンション標準管理規約」を 唯一のガイドラインとしてきました。 しかし、これはあくまでルールのひな型・スタートラインです。 次から次へと押し寄せるリアルな難問に十分に対応できるものではありません。 これだけで将来を見通した運営はできません。   マンションは管理がしっかりなされていれば１００年持つと言われています。 逆に管理が崩壊したら、急激にスラム化するとも言われています。 我が国のマンションは、まさに正念場に来ています。   マンション管理においては高度な知識を持つ専門家の助言が不可欠です。   例えれば、マンションという名の客船の舵を握っているのは管理組合です。 ​       管理会社任せになっていませんか   自主管理おろそかになっていませんか   高いレベルのマンション管理を目指しませんか。 ​   共に実現しましょう。  

  それはあなたのマンションの資産価値を守るためです。   マンション管理においては専門家の存在が非常に重要です。現在、日本のマンションは多くの深刻な問題に直面しています。建物の老朽化、住民の高齢化、資金不足、役員のなり手不足、住民トラブル、災害対応等々、これらは管理会社ではなく管理組合が全面的に取り組むべきものですが、役員の人材不足に悩む管理組合では解決が難しいものばかりです。   日本のマンションの管理組合は、組合員である区分所有者によって運営されています。しかしながら、組合員にマンション管理に必要な専門知識や経験が十分に備わっているとは言えません。   マンション管理には、幅広い専門分野の知識と豊富な経験が要求されます。   マンションは管理がしっかりなされていれば１００年持つと言われています。逆に杜撰な管理が行われれば、急速にスラム化が進行するとも言われています。マンションの管理は資産価値を守るうえでの、最も重要なファクターなのです。   ヨーロッパではマンションの管理に長い歴史があり、国家資格の専門家による直接管理が主流です。外部専門家が管理事務を執行し、これを管理組合が監視・監督するしくみです。   日本はマンションの歴史が浅く、欧米とは少し異なりますが、２００１年施行の「マンション管理適正化法」によりしくみが整備されました。それまで野放しであったマンション管理業者が登録制になり、組合資金管理方法の整備が行われ、様々な規制や罰則が制定されました。同時に管理業者側に「管理業務主任者」、管理組合側に「マンション管理士」の２つの国家資格が生まれました。   このような背景で生まれたマンション管理士は、管理組合の指導・助言をする使命を持った専門家です。しかし残念ながら、日本ではマンション管理士を採用している管理組合はまだ多くありません。     その理由として挙げられるのが「必要性を感じない」「費用がもったいない」「管理会社で十分だ」といったものです。   果たして本当にそれで大丈夫でしょうか。 管理会社は管理組合の期待に応えてくれているのでしょうか。   マンション管理士は、管理組合側の立場で管理組合に指導や助言その他の援助をします。必要であれば理事、役員の教育をします。