マンション管理士のたわ言

  はじめに マンション管理組合は、多くの課題に直面しています。特に建物老朽化の進行に比例して増え続ける管理業務の負担は管理組合の運営に重く圧し掛かっています。本来、管理組合の情報は組合員全員で共有し、共に解決を考えていくべきものです。またマンションの歴史とも云える過去の理事会の活動や修繕の記録はいつでも取り出し、次の問題解決に生かしていくべきです。しかしながら多くのマンションで情報は閉鎖的です。管理組合の運営は客観的に評価されることなく、竣工図から総会資料や議事録、点検や修繕の記録まで、資料はそのまま眠ったままになるかあるいは知らず棄てられているのが実情です。これらの問題を解決し、管理組合の運営をスムーズにするための答えが、様々な管理組合の資料をデジタルデータで蓄積・保管するマンション履歴情報プラットフォーム「 マンションみらいネット 」です。以下にそのメリットをご紹介します。   ※マンションみらいネットを運営する マンション管理センター は、マンションの管理の適正化を推進するために設立された公益財団法人です。昭和６０年８月に財団法人として設立され、平成25年4月に公益財団法人に移行しました。また、平成１３年８月に施行された「マンション管理適正化法」に基づき、我が国唯一の「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けています 。 第一のメリット: 管理組合の負担軽減 マンションみらいネットは、管理組合の理事や役員の負担を大幅に軽減します。デジタル化されたプラットフォームを通じて、会議の設定、議事録の作成、住民への通知といった業務が簡単になります。これにより、高齢の理事や忙しい役員でも、管理業務を効率的に行うことが可能になります。 第二のメリット: コスト削減 デジタルデータの提供により、各組合員は自宅で必要な文書だけを印刷することができます。これにより、管理規約や総会資料などの印刷コストを削減できます。また、郵送費用の削減にもつながり、組合の運営コスト全体を下げることができます。 第三のメリット: 省スペース 紙媒体の文書は大量の保管スペースを必要としますが、マンションみらいネットを利用することで、これらの文書をデジタル化し、物理的な保管スペースを削減できます。これは、特にスペースに限りがあるマンションにとって大きなメリットです。 第四のメリット: 検索の速さ

  マンション管理士と聞くと、どんなイメージを持ちますか？ マンションの修繕や清掃、共用部の管理など、日々の組合運営に関わる仕事だと思うかもしれません。しかし、それだけではありません。 ​ マンション管理士は、マンション管理に対するあらゆる知識を生かして、あなたのマンションの価値を落とさない、住民が住む満足感、競争力あるマンションであり続けるための様々な提案をする仕事でもあるのです。 マンション管理士はサービス業です。   サービス業とは、顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供する業種のことです。弁護士も司法書士もサービス業です。法律の知識を使って、顧客の権利や利益を守るために契約書の作成や訴訟の代理などを行います。 コンサルタントと名のつくものは全てサービス業です。経営やマーケティング、人事などの分野で、顧客の課題を解決するためにアドバイスや支援を行います。   サービス業の本質は、顧客の満足度を高めることです。 そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客とのコミュニケーションや信頼関係の構築も重要です。サービス業には単に商品やサービスを提供するだけではなく、顧客に価値を提供することが求められるのです。   マンション管理士もまた同じです。 マンション管理士は、マンションのオーナーや住民、管理組合などの顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供します。マンション管理士は、マンションの法律や会計、建築、防災などの分野に精通しています。これらの知識を使って、マンションの適切な管理や運営を行うだけでなく、マンションの価値を高めるための計画や施策を提案します。   例えば、地震や風水害などによる被災を想定した対策や省エネ性を向上させるための大規模修繕の計画と実施、マンションの魅力や利便性を高めるための共用部の改善や設備の導入、住環境を守るための規約の整備、マンションの財政状況や管理費の適正化等々、第三者の観点からアドバイスや指導を提供します。   マンション管理士は顧客の満足度を高めることを目指します。そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客とのコミュニケーションや信頼関係の構築も重要です。マンション

  マンション全体の評価を考えよう     一般的に、マンションの価値を評価する際には、部屋ごとの評価だけでなく、マンション全体の評価も重要です。 マンション全体の評価は、個々の住戸の広さや設備だけでなく、建物全体の特徴や管理状況、周辺環境など多岐にわたります。 各住戸の評価は、広さや階数、グレード、部屋の向きなどの要素で決まります。 そして建物全体の評価には建築年数、立地、利便性、設備、セキュリティー、管理状況、長期修繕計画の有無、修繕積立金の額、コミュニティー活動、住環境などが含まれます。 ​特に昨今の中古マンション市場では、管理状況、長期修繕計画の有無、資金計画が重要視されています。 購入者が物件を検討する際には、これらの要素を総合的に判断し、他の物件と比較して購入の決断を下します。重要なのは、人気があるマンションは単なる住戸価格だけでなく、マンション全体の評価が高いこと、これが選択のポイントです。 逆に、選ばれなかったマンションはマンション全体の評価を決める要素を見直さなければなりません。放置すれば価格を下げないと売れなくなります。 取引された金額は個別の住戸の実勢販売価格であり、これがマンション全体の総評価になります。例えば、１００戸のマンションで、築２０年、住戸の平均販売価格が５千万円とします。この場合、マンション全体の評価は５千万円×１００戸＝５０億円となります。 マンション管理組合の使命は、この５０億円の評価をできるだけ維持すること。 つまり、人気のある中古マンション、競争力ある中古マンションであり続ける努力が求められます。 このマンション全体の評価を維持するために管理組合がありマンション管理会社やマンション管理士が存在しているといっても過言ではありません。 マンション全体の価値と競争力を常に意識し購入者にとっても居住者にとっても魅力的なマンションにしていくこと。 これがマンション管理の第一歩です。 ​

  団地管理規約に棟総会が必要なのは、区分所有法で各棟ごとに決められる事項があるからです。例えば、以下のような場合には、棟総会での決議が必要です 。 区分所有建物が一部滅失した場合の復旧や建替え 義務違反者に対する訴訟の提起 棟の共用部分の変更や特別な管理 これらの事項は、その棟の区分所有者の利益や責任に直接関係するものです。団地総会では決議できません。団地総会でできることは、団地における一括管理が前提です。 各棟ごとに意思決定しなければならないとされている事項があるために「各棟ごとの区分所有者全員で構成される団体」が、棟総会です。 また団地総会では、他の棟の区分所有者の意見や利害が影響する可能性があります。そのため、棟総会で各棟の区分所有者が自由に議論し、合理的な判断を下すことができるようにする必要があります。 棟総会は、区分所有法で定められた事項以外にも、その棟の区分所有者の間で合意があれば、任意に開催することができます。棟総会を開催することで、その棟の区分所有者のコミュニケーションや協力が促進され、団地の管理や環境の改善につながると考えられます。   以上の理由から、団地管理規約に棟総会が必要なのです。特に予測を超えた地震や風水害などの天災で一部の棟が倒壊した場合は、棟総会条項が整備されていないと大変なことになります。 団地管理規約に最新の標準管理規約に準拠した棟総会条項があるかまず確認してください。 団地の皆さんは、ぜひ、棟総会の開催や参加を意識してください。棟総会は、その棟の区分所有者の権利と義務と棟及び 団地の価値を守るための重要なしくみです。

  最近、管理組合の個人情報保護について質問を受けることが多くなりました。国が標準管理規約で、マンション住民の区分所有者名簿、居住者名簿の整備を管理組合に求めていることもその一因でしょう。 平成２９年５月に改正個人情報保護法が施行され、個人情報を取り扱う「全ての事業者」に適用されることとなりました。「権利なき社団」であるマンション管理組合もまた例外ではありません。同様にＮＰＯ法人、自治会や同窓会なども対象です。 個人情報取り扱いの基本は、 知りうる立場で得た個人の情報は、本人の承諾なしに利用したり、他人に漏らしたりしてはならない というものです。 管理組合の理事や役員は、住民の個人情報を知り得る立場で業務をしています。そして管理会社の社員や管理員も 同じ立場で仕事をしています。 さらに個人情報の漏洩や滅失に対する管理も問われます。マンションの 管理事務所や管理室は、個人情報を扱う書類が保管されており、情報満載のパソコンがあったり、住民に関するメモが掲示してある場所です。本来、関係者以外入室禁止の場所です 。管理室に元理事や自治会役員が出入りしているマンションがありましたが、これはアウトです。心して注意してください。（管理規約に「個人情報取り扱い細則」を制定しておくと良いでしょう） 居住者名簿のために個人情報を取得する場合には、その情報の利用目的をできる限り特定しなければならない（個人情報保護法第15条第1項）とされています。利用目的はあらかじめ公表しておくか、個人情報を取得する前に本人に通知する必要があります。 名簿の取得にあたっては、提出は任意であるとしたうえで、突然の事故、入院、認知症、孤独死や災害などの非常時に緊急連絡するために用いると、明確な利用目的を公表しておくと良いでしょう。        個人情報の取り扱いに関する法令に基づくルールや規定の主なポイントは以下の通りです： 個人情報の定義と利用目的の特定 「個人情報」は、生存する個人に関する情報で、氏名や生年月日、個人識別符号などが含まれます。 マンション管理組合は、個人情報を取り扱う際には利用目的を特定しなければなりません。 利用目的による制限 マンション管理組合は、原則として本人の同意なしに、特定された利用目的を超えて個人情報を取り扱うことはできません。 不適正な利用の禁止 違法な行

    マンション管理において、我々が注目すべき 「管理計画認定制度」 。 この制度には、様々な狙いが込められています。それぞれの意味を整理してみましょう。 ① 国土交通省の方針に沿った誘導： 管理計画認定制度は、全国の管理組合を国土交通省の意図に沿った方向に誘導することが意図されています。狙いは高いレベルで適切な管理が行われる持続可能性の高いマンションの実現です。背景には理事会運営に行き詰まるマンション管理組合への危機感があります。 ②会計の健全性： 管理費と修繕積立金の区分経理がしっかりなされていること。管理費・修繕積立金の滞納が少ないことなども条件です。 ③ 最新標準管理規約の準拠 本制度は、最新の標準管理規約の完全準拠を求めています。これを通じて将来起こり得る様々な事態への対応強化を目指しています。様々な事態とは、住民の高齢化、建物の老朽化、大規模修繕など、そして突然の災害や建替えも視野に入っています。管理規約の整備は最優先課題です。 ④ 修繕積立資金の確保 国は令和３年にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを明示しました。必要な月次積立金の平均額を示し、下限値を上回ればいいとしていますが、決して低い数値ではありません。十分な修繕積立資金を用意することで、将来の修繕計画に備え、マンションの持続可能性を確保させるのが目的です。 ⑤ モレのない長期修繕計画の作成 同じく令和３年に改訂された国の長期修繕計画のガイドライン標準様式の完全準拠を求めています。粗末な計画で行き詰まることのないよう、モレのない修繕計画を作成させる狙いがあります。 ⑥ 機械式駐車場改修費用の準備 見落としがちな機械式駐車場の改修費用を資金計画に反映させます。 ⑦ 災害の準備 管理規約のみならず、建物の強化、防災体制や訓練等、地震や台風などの災害に対応するための整備を行います。 ⑧ 高齢化・認知症・孤独死対応の準備 組合員名簿・居住者名簿の整備を制度の認定基準に入れました。高齢化や認知症、孤独死に対する準備、空室問題の備えです。 ⑨ 周辺法への対応 宅地建物取引法や個人情報保護法、人権法など、マンション住環境を取り巻く様々な法の変化への対応も要求基準のひとつです。   全国の多くのマンションにとって、これらの基準は、とても高いハードルに見えるでしょう。 しかし、これらは管

管理会社による第三者管理方式は、管理組合や入居者にとってメリットがあると思いますが、デメリットも大きいと思います。   管理組合側の最大のメリットは何よりも 面倒なマンション管理をいっさいやらなくて済む 、この一点に尽きます。   特に昨今のマンション管理組合は、住民の高齢化、役員のなりて不足、組合員の無関心、建物や設備の老朽化による修繕や維持管理の仕事量の増大、それら工事の難度化、長い継続審議、長期修繕計画の立案や資金不足の問題、管理規約の改正の遅れ等々、輪番制やくじ引きで決められた新任役員にはとても手に負えない事象が多く、荷の重さと問題の多さに悩んで頭を抱えているのが実情です。 これらの管理組合にとって、管理業務の代行だけでなく、資産管理から住環境の問題まで業務執行責任がある理事会の業務や理事長（管理者）の役割まで、すべて代行してくれるという管理会社の第三者管理は、まさに天の声でしょう。 　次にデメリットについて考えてみます。     （コストが掛かる） ➡今まで区分所有者同士が無償で行っていたブラインドコストが顕在化する訳ですから、当然コストは今まで以上に掛かります。お金さえ出せばやってあげるという訳です。ここが低価格なら逆に疑ってください。   （理事会がなくなる、事実上消滅する） ➡管理会社が提唱する第三者管理の多くは理事会廃止型です。つまり、組合員が参画するのは、年に１度の定期総会と臨時総会だけになります。    （無関心な組合員ばかりになる） ➡当然そうなります。情報は管理会社次第です。   （監視機能が緩む） ➡理事会が存在しないので、当然監視機能は緩みます。総会での賛否投票だけになります。唯一組合員が担当することになる監事の業務監査にも限界があります。会計監査も同様です。不正な行為があっても目が届かないこともあります。監事の責任は更に重くなります。   （解約決議が難しい） ➡解約決議のための臨時総会も組合員１ / ５の合意を取らねば招集できません。規模の大きいマンションで容易なことではありません。管理会社が個人情報を盾に連絡先の開示に協力しないことも考えられます。　   （利益相反が生まれる） ➡管理会社がマンションの管理者＝理事長になるということは、利益相反する管理会社と管理組合の双方の代理になると

  団地再生が未来を感じさせる理由 近年、古くなった団地が新たな息吹を取り戻し、未来への可能性を感じさせる兆しが現れています。このブログでは、築50年以上の団地再生がなぜ注目されているのか、その根拠について詳しく探ってみましょう。   リノベーションによる新たな生まれ変わり  築50年以上の団地は、時間の経過とともに老朽化してきましたが、多くの場合、その建物の基本構造は頑丈であり、リノベーションによって新たな魅力を引き出すことができます。内外装の改修やエネルギー効率の向上などが行われ、新しさが生まれ変わった住宅として再び市場に登場しています。これにより、歴史的な価値とモダンな快適さが融合した独自の魅力を持つ住宅が生まれ、未来への期待感を高めています。  なかには部屋だけでなく、団地まるごとリニューアルを手掛けるデベロッパーも出てきました。エレベーターを設置したり、２戸を１つにして１００ｍ平米の居室を実現させたり、広い敷地にバーベキュー施設を設けたりと自由自在で、団地のイメージを大きく変えるものまで出現しています。    低価格での入手可能性  リノベーション済みの団地住宅は、一般的に新築住宅よりも手頃な価格で購入できます。若いファミリーにとって、低価格な住宅が手に入ることは、家庭を持つ際に大きな負担を軽減する要因となります。さらに、低価格な住宅を手に入れることで、将来の投資や資産形成の機会が広がり、経済的な安定感を醸し出します。 割と駅近での立地  多くの団地は、駅や公共交通機関へのアクセスが便利な場所に位置しています。これは通勤や通学の利便性を高め、都市へのアクセスが容易であるため、若い世帯にとって魅力的な要素です。環境に優しい選択として、自動車依存から解放され、持続可能な交通手段を利用する機会が増えます。 広々とした敷地と良好な日当たり  団地は一般的に広大な敷地に建てられており、緑地や遊び場が多く存在します。これは子育て家庭にとって理想的な環境で、子供たちが安全に遊び、成長できる場を提供します。また、多くのユニットが太陽の光を受ける配置となっており、良好な日当たりを享受できるため、快適な生活空間が広がります。自然に囲まれた環境は、住民たちに新鮮な空気とリラックスした雰囲気を提供し、ストレスの軽減に寄与します。 コミュニティの確立  団地は長年にわたり、居住者同

  現役の理事長さんや、理事長経験者の皆様から受けることが多い相談のひとつに『管理会社を信用できない』というものがあります。   これは必ずしも管理会社の落ち度だけではないのですが、何らかの理由で管理会社との信頼関係が綻びを見せた時、理事長さんにとっては、日ごろから業務を任せきっているだけに裏切り感が増幅して、身内を信用できなくなったような深刻な悩みになってしまうようです。   マンション管理組合では、理事長のポジションは組合員にとって重要な役割です。   しかし、マンション管理の特別な教育を受けたわけでもなく、専門知識もない理事長さんが管理組合を運営するにあたり、不安や苦悩を経験することは山ほどあります。 さらに、信用できなくなった管理会社との関係は、その苦痛を増幅させます。実は、管理会社依存度が高い理事長さんほどこの問題を抱える傾向にあります。今回は、そんな状況に直面する理事長の苦悩について考えてみましょう。       １. 経験不足からくる自己不信   理事長としての経験が浅い場合、組合の運営や問題解決に自信を持つことは難しいものです。経験の不足からくる自己不信は、日頃の理事会運営から大規模な修繕、長期修繕計画・資金計画プロジェクトにまで影響を及ぼし、不安感を増強します。   ２. 管理会社の信頼性への疑念   管理会社は、組合とは異なる利益を優先することがあるため、理事長がその提案や指示に疑念を抱くことは理解できます。組合員の利益を最優先に考えるのに対し、管理会社の利益との対立が生じることは珍しくありません。   ３. 搾取感と不安   管理会社が適切なサービスを提供せず、内容や金額の妥当性に充分な説明もせずに高額な料金を請求することがあるため、理事長は搾取されているような不安を感じることがあります。経験不足からくる無力感と組み合わさると、ストレスと不安が増幅されます。   ４. 自己主張の難しさ   管理会社に対して異議を唱えたり、交渉することは理事長にとって難しい場合があります。 専門知識もなく経験も少なく他のマンションの情報もないからです。自己主張するための自信が不足していると、組合員の利益を守ることが難しくなります。   ５. 解決策を見つけるための自主努力