マンション管理士のたわ言

  団地管理規約に棟総会が必要なのは、区分所有法で各棟ごとに決められる事項があるからです。例えば、以下のような場合には、棟総会での決議が必要です 。 区分所有建物が一部滅失した場合の復旧や建替え 義務違反者に対する訴訟の提起 棟の共用部分の変更や特別な管理 これらの事項は、その棟の区分所有者の利益や責任に直接関係するものです。団地総会では決議できません。団地総会でできることは、団地における一括管理が前提です。 各棟ごとに意思決定しなければならないとされている事項があるために「各棟ごとの区分所有者全員で構成される団体」が、棟総会です。 また団地総会では、他の棟の区分所有者の意見や利害が影響する可能性があります。そのため、棟総会で各棟の区分所有者が自由に議論し、合理的な判断を下すことができるようにする必要があります。 棟総会は、区分所有法で定められた事項以外にも、その棟の区分所有者の間で合意があれば、任意に開催することができます。棟総会を開催することで、その棟の区分所有者のコミュニケーションや協力が促進され、団地の管理や環境の改善につながると考えられます。   以上の理由から、団地管理規約に棟総会が必要なのです。特に予測を超えた地震や風水害などの天災で一部の棟が倒壊した場合は、棟総会条項が整備されていないと大変なことになります。 団地管理規約に最新の標準管理規約に準拠した棟総会条項があるかまず確認してください。 団地の皆さんは、ぜひ、棟総会の開催や参加を意識してください。棟総会は、その棟の区分所有者の権利と義務と棟及び 団地の価値を守るための重要なしくみです。

  最近、管理組合の個人情報保護について質問を受けることが多くなりました。国が標準管理規約で、マンション住民の区分所有者名簿、居住者名簿の整備を管理組合に求めていることもその一因でしょう。 平成２９年５月に改正個人情報保護法が施行され、個人情報を取り扱う「全ての事業者」に適用されることとなりました。「権利なき社団」であるマンション管理組合もまた例外ではありません。同様にＮＰＯ法人、自治会や同窓会なども対象です。 個人情報取り扱いの基本は、 知りうる立場で得た個人の情報は、本人の承諾なしに利用したり、他人に漏らしたりしてはならない というものです。 管理組合の理事や役員は、住民の個人情報を知り得る立場で業務をしています。そして管理会社の社員や管理員も 同じ立場で仕事をしています。 さらに個人情報の漏洩や滅失に対する管理も問われます。マンションの 管理事務所や管理室は、個人情報を扱う書類が保管されており、情報満載のパソコンがあったり、住民に関するメモが掲示してある場所です。本来、関係者以外入室禁止の場所です 。管理室に元理事や自治会役員が出入りしているマンションがありましたが、これはアウトです。心して注意してください。（管理規約に「個人情報取り扱い細則」を制定しておくと良いでしょう） 居住者名簿のために個人情報を取得する場合には、その情報の利用目的をできる限り特定しなければならない（個人情報保護法第15条第1項）とされています。利用目的はあらかじめ公表しておくか、個人情報を取得する前に本人に通知する必要があります。 名簿の取得にあたっては、提出は任意であるとしたうえで、突然の事故、入院、認知症、孤独死や災害などの非常時に緊急連絡するために用いると、明確な利用目的を公表しておくと良いでしょう。        個人情報の取り扱いに関する法令に基づくルールや規定の主なポイントは以下の通りです： 個人情報の定義と利用目的の特定 「個人情報」は、生存する個人に関する情報で、氏名や生年月日、個人識別符号などが含まれます。 マンション管理組合は、個人情報を取り扱う際には利用目的を特定しなければなりません。 利用目的による制限 マンション管理組合は、原則として本人の同意なしに、特定された利用目的を超えて個人情報を取り扱う...

    マンション管理において、我々が注目すべき 「管理計画認定制度」 。 この制度には、様々な狙いが込められています。それぞれの意味を整理してみましょう。 ① 国土交通省の方針に沿った誘導： 管理計画認定制度は、全国の管理組合を国土交通省の意図に沿った方向に誘導することが意図されています。狙いは高いレベルで適切な管理が行われる持続可能性の高いマンションの実現です。背景には理事会運営に行き詰まるマンション管理組合への危機感があります。 ②会計の健全性： 管理費と修繕積立金の区分経理がしっかりなされていること。管理費・修繕積立金の滞納が少ないことなども条件です。 ③ 最新標準管理規約の準拠 本制度は、最新の標準管理規約の完全準拠を求めています。これを通じて将来起こり得る様々な事態への対応強化を目指しています。様々な事態とは、住民の高齢化、建物の老朽化、大規模修繕など、そして突然の災害や建替えも視野に入っています。管理規約の整備は最優先課題です。 ④ 修繕積立資金の確保 国は令和３年にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを明示しました。必要な月次積立金の平均額を示し、下限値を上回ればいいとしていますが、決して低い数値ではありません。十分な修繕積立資金を用意することで、将来の修繕計画に備え、マンションの持続可能性を確保させるのが目的です。 ⑤ モレのない長期修繕計画の作成 同じく令和３年に改訂された国の長期修繕計画のガイドライン標準様式の完全準拠を求めています。粗末な計画で行き詰まることのないよう、モレのない修繕計画を作成させる狙いがあります。 ⑥ 機械式駐車場改修費用の準備 見落としがちな機械式駐車場の改修費用を資金計画に反映させます。 ⑦ 災害の準備 管理規約のみならず、建物の強化、防災体制や訓練等、地震や台風などの災害に対応するための整備を行います。 ⑧ 高齢化・認知症・孤独死対応の準備 組合員名簿・居住者名簿の整備を制度の認定基準に入れました。高齢化や認知症、孤独死に対する準備、空室問題の備えです。 ⑨ 周辺法への対応 宅地建物取引法や個人情報保護法、人権法など、マンション住環境を取り巻く様々な法の変化への対応も要求基準のひとつです。   全国の多くのマンションにとって、これらの基準は、とても高いハードルに見えるで...

管理会社による第三者管理方式は、管理組合や入居者にとってメリットがあると思いますが、デメリットも大きいと思います。   管理組合側の最大のメリットは何よりも 面倒なマンション管理をいっさいやらなくて済む 、この一点に尽きます。   特に昨今のマンション管理組合は、住民の高齢化、役員のなりて不足、組合員の無関心、建物や設備の老朽化による修繕や維持管理の仕事量の増大、それら工事の難度化、長い継続審議、長期修繕計画の立案や資金不足の問題、管理規約の改正の遅れ等々、輪番制やくじ引きで決められた新任役員にはとても手に負えない事象が多く、荷の重さと問題の多さに悩んで頭を抱えているのが実情です。 これらの管理組合にとって、管理業務の代行だけでなく、資産管理から住環境の問題まで業務執行責任がある理事会の業務や理事長（管理者）の役割まで、すべて代行してくれるという管理会社の第三者管理は、まさに天の声でしょう。 　次にデメリットについて考えてみます。     （コストが掛かる） ➡今まで区分所有者同士が無償で行っていたブラインドコストが顕在化する訳ですから、当然コストは今まで以上に掛かります。お金さえ出せばやってあげるという訳です。ここが低価格なら逆に疑ってください。   （理事会がなくなる、事実上消滅する） ➡管理会社が提唱する第三者管理の多くは理事会廃止型です。つまり、組合員が参画するのは、年に１度の定期総会と臨時総会だけになります。    （無関心な組合員ばかりになる） ➡当然そうなります。情報は管理会社次第です。   （監視機能が緩む） ➡理事会が存在しないので、当然監視機能は緩みます。総会での賛否投票だけになります。唯一組合員が担当することになる監事の業務監査にも限界があります。会計監査も同様です。不正な行為があっても目が届かないこともあります。監事の責任は更に重くなります。   （解約決議が難しい） ➡解約決議のための臨時総会も組合員１ / ５の合意を取らねば招集できません。規模の大きいマンションで容易なことではありません。管理会社が個人情報を盾に連絡先の開示に協力しないことも考えられます。　   （利益相反が生まれる） ➡管理会社...

  団地再生が未来を感じさせる理由 近年、古くなった団地が新たな息吹を取り戻し、未来への可能性を感じさせる兆しが現れています。このブログでは、築50年以上の団地再生がなぜ注目されているのか、その根拠について詳しく探ってみましょう。   リノベーションによる新たな生まれ変わり  築50年以上の団地は、時間の経過とともに老朽化してきましたが、多くの場合、その建物の基本構造は頑丈であり、リノベーションによって新たな魅力を引き出すことができます。内外装の改修やエネルギー効率の向上などが行われ、新しさが生まれ変わった住宅として再び市場に登場しています。これにより、歴史的な価値とモダンな快適さが融合した独自の魅力を持つ住宅が生まれ、未来への期待感を高めています。  なかには部屋だけでなく、団地まるごとリニューアルを手掛けるデベロッパーも出てきました。エレベーターを設置したり、２戸を１つにして１００ｍ平米の居室を実現させたり、広い敷地にバーベキュー施設を設けたりと自由自在で、団地のイメージを大きく変えるものまで出現しています。    低価格での入手可能性  リノベーション済みの団地住宅は、一般的に新築住宅よりも手頃な価格で購入できます。若いファミリーにとって、低価格な住宅が手に入ることは、家庭を持つ際に大きな負担を軽減する要因となります。さらに、低価格な住宅を手に入れることで、将来の投資や資産形成の機会が広がり、経済的な安定感を醸し出します。 割と駅近での立地  多くの団地は、駅や公共交通機関へのアクセスが便利な場所に位置しています。これは通勤や通学の利便性を高め、都市へのアクセスが容易であるため、若い世帯にとって魅力的な要素です。環境に優しい選択として、自動車依存から解放され、持続可能な交通手段を利用する機会が増えます。 広々とした敷地と良好な日当たり  団地は一般的に広大な敷地に建てられており、緑地や遊び場が多く存在します。これは子育て家庭にとって理想的な環境で、子供たちが安全に遊び、成長できる場を提供します。また、多くのユニットが太陽の光を受ける配置となっており、良好な日当たりを享受できるため、快適な生活空間が広がります。自然に囲まれた環境は、住民たちに新鮮な空気とリラックスした雰囲気を...

  現役の理事長さんや、理事長経験者の皆様から受けることが多い相談のひとつに『管理会社を信用できない』というものがあります。   これは必ずしも管理会社の落ち度だけではないのですが、何らかの理由で管理会社との信頼関係が綻びを見せた時、理事長さんにとっては、日ごろから業務を任せきっているだけに裏切り感が増幅して、身内を信用できなくなったような深刻な悩みになってしまうようです。   マンション管理組合では、理事長のポジションは組合員にとって重要な役割です。   しかし、マンション管理の特別な教育を受けたわけでもなく、専門知識もない理事長さんが管理組合を運営するにあたり、不安や苦悩を経験することは山ほどあります。 さらに、信用できなくなった管理会社との関係は、その苦痛を増幅させます。実は、管理会社依存度が高い理事長さんほどこの問題を抱える傾向にあります。今回は、そんな状況に直面する理事長の苦悩について考えてみましょう。       １. 経験不足からくる自己不信   理事長としての経験が浅い場合、組合の運営や問題解決に自信を持つことは難しいものです。経験の不足からくる自己不信は、日頃の理事会運営から大規模な修繕、長期修繕計画・資金計画プロジェクトにまで影響を及ぼし、不安感を増強します。   ２. 管理会社の信頼性への疑念   管理会社は、組合とは異なる利益を優先することがあるため、理事長がその提案や指示に疑念を抱くことは理解できます。組合員の利益を最優先に考えるのに対し、管理会社の利益との対立が生じることは珍しくありません。   ３. 搾取感と不安   管理会社が適切なサービスを提供せず、内容や金額の妥当性に充分な説明もせずに高額な料金を請求することがあるため、理事長は搾取されているような不安を感じることがあります。経験不足からくる無力感と組み合わさると、ストレスと不安が増幅されます。   ４. 自己主張の難しさ   管理会社に対して異議を唱えたり、交渉することは理事長にとって難しい場合があります。 専門知識もなく経験も少なく他のマンションの情報もないからです。自...

  マンションの管理規約というと、あまり気にかけない方が多いかもしれません。 しかし、管理規約はマンションの憲法とも言われ、建物とそこに暮らす居住者や区分所有者の住環境と権利を守るルールブックです。管理規約はマンションの管理運営、ひいては資産価値に大きな影響を与える大事なものです。管理規約は、管理組合が自分たちのマンションに合わせて最適化して制定するものであり、時代の変化に合わせて定期的に見直す必要があります。   では、管理規約の改正は誰がやるべきなのでしょうか？   答えは管理組合です。ところが実際は管理会社に丸投げしている、そういうところが多いのです。むしろ、当たり前のようにそれが管理会社の仕事とさえ思っている。 これ、管理会社と結ぶ管理業務委託契約のなかの理事会支援業務の拡大解釈なんです。   ふつう管理会社に管理規約の改正を任せると次のような問題が起こります。   管理会社と交わす管理業務委託契約に管理規約改正の項目はありません。ですから管理会社は管理組合が要請しない限り基本的に管理規約改正を提案しません。面倒だからです。管理規約が時代や法律に合わなくなっても困るのは管理組合だからです。結果的にいつまでも更新されない古い管理規約のままだったりします。   管理会社のフロントマンにとって管理規約は改訂は会社から評価されない仕事です。彼らは管理規約作成の専門家ではありません。そのため、できるだけ手間を省き、標準的なテンプレートを使って適当に作成することが多くなります。これが問題で、管理規約の不手際でミスリードしたり、なかには訴訟になる事象も発生しています。   管理会社が作成した管理規約や細則は、管理会社に有利な内容や利益誘導された内容になっている恐れがあります。例えば、修繕積立金の算定方法や修繕工事の発注方法、業者選定、共用部分の使用制限やペット飼育の可否など。管理組合がしっかりチェックできればいいのですが、なかなか難しい話です。   ちなみに、あなたのマンションの管理規約が国土交通省が示す最新の標準管理規約に準拠しているかどうか確認してみてください。下記の条項の有無でわかります。 （民泊禁止）（暴力団排除）（災害等緊急時における専...

  現代の管理組合は、ますますマンション管理会社に依存し、自分たちの責任を放棄している傾向が顕著です。彼らは、何もせずにすべてを管理会社に任せれば問題ないと思っているようです。しかしこの考え方は危険であり、長期的な健全な管理にはほど遠いものです。管理組合が自身の役割を怠り、汗をかかない姿勢を続ければ、避けられない結末が待っています。   私のたわ言ですが、多くの管理会社は、管理組合が素人であること、業務に関する知識や意欲が乏しいことを利用して、その依存心を悪用しています。結果として、管理会社は管理組合をおとなしい家畜のように育て、資金を搾取しているのです。無駄な工事や設備改修、本当に必要のないものまでを押し付け、その費用を管理組合の資金から巻き上げています。そして、資金を枯渇させた後には、値上げを強要し、断れば容赦なく見捨てるのです。       更には、もっと楽をさせる、何もしなくていいの甘言で管理会社が理事長権限を持つ第三者管理まで提案してきています。通帳と印鑑の両方を持ち注文側と受注側が同一、資金の使い放題が狙いです。管理組合の健全経営を支えるべき管理会社が、双方代理、乗っ取り支配とんでもないことです。   しかし、これは管理組合が自ら作り上げた問題です。自主管理を選ばず、楽を求める怠惰な姿勢が、このような悲惨な状況を招いてしまったのです。無防備に頼るから搾取の対象になるのです。 このままでは、役員が離れ、組合が破綻し、マンションは資金不足と管理の乏しさによって廃れてしまうでしょう。社会のごみのようなスラムマンションに堕してしまう可能性もあるのです。   しかし、賢明な管理組合は違います。彼らは現状を認識し、自主管理、つまり自分たちの手でマンションの運営に汗をかく姿勢を取ります。管理会社に依存するのではなく、管理会社を資産を守るためのツールとして活用します。資産の健全な保全と向上のためには、自ら主体的に取り組むことが必要不可欠なのです。   「汗をかかない管理組合は滅びる」という言葉は、そのままの意味で受け止めるべきです。自主管理の重要性を理解し、管理組合が意思統一し、危機感を共有し、協力して今すぐ行動に移すことが、健全なマンション...

  いま多くのマンション管理組合が、修繕積立金が足りないという問題に直面しています。この問題は、直接的、間接的な原因がありますが、解決策を見つけることは可能です。その原因と解決策について考察してみます。     【直接的原因】   修繕計画の不備 修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられるものです。しかし、修繕計画が不備であったり、修繕の必要性が見落とされている場合、必要な額を積み立てることができず、不足してしまいます。   １．適切な積立額を決定できていない 　修繕積立金は、適切な額を積み立てることが重要です。積立額が少なすぎると、修繕に必要な費用を賄うことができず、逆に積立額が多すぎると、管理費用が高騰して住民の負担が大きくなります。適切な額を決定することができていない場合、修繕積立金が不足してしまいます。 ２．管理組合の運営不備 　管理組合の運営に問題がある場合、修繕積立金が不足することがあります。たとえば、あってはならないことですが管理組合が不適切な会計処理を行っていたり、修繕計画を作成していなかったりする場合、必要な費用を積み立てることができず、不足してしまいます。   ３．住民の高齢化　このような場合、特に高齢者が多いマンションでは問題が深刻です。高齢者は年金収入だけで生活していることが多く、管理費や修繕積立金の値上げに反対する傾向があります。高齢者はマンションを売却する予定がないことも多く、資産価値を保つために必要な修繕工事に対しても関心が低いことがあります。その結果、マンション全体の老朽化や劣化が進み、資産価値が下落する恐れがあります。   【間接的原因】   １．住民の無関心 　住民が管理組合に積極的に参加しない場合、修繕計画や積立額の決定が難航することがあります。また、修繕計画の必要性を理解していない住民がいる場合、積立額を減らしたいという意見が出ることがあります。これらの要因が重なると、修繕積立金が不足することがあります。   ２．長期間にわたる修繕費用の積み立て 　修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために積み立てられます。しかし、修繕計画が長期化してしまうと、修繕費用の額が大きくなることがあります...

  マンション管理組合を存続危機から救うための解決法③ 管理会社との付き合い方 いまマンション管理組合は、区分所有者の高齢化や建物の老朽化という2つの老いに加え、管理会社の撤退という新たな問題に直面しています。管理会社との付き合い方を考えることは、マンションの存続にとって欠かせない重要なテーマの一つなのです。それでも、どうしたら良いかわからなくて管理会社との付き合い方に悩んでいる管理組合は意外に多いのではないでしょうか。 今回は、管理会社との付き合い方に関する具体的なアドバイスを６つご紹介します。   １．コミュニケーション   管理会社のフロントマンとのコミュニケーションを密にする 　管理会社との付き合い方で最も重要なことは、フロントマンとのコミュニケーションです。フロントマンは、管理組合と管理会社の間に立って、管理業務や修繕工事などを進める人です。フロントマンと良好な関係を築くことで、管理組合の要望や不満がスムーズに伝わり、管理会社のサービスレベルが向上する可能性があります。 フロントマンとのコミュニケーションを密にするためには、以下のようなことが有効です。   定期的に面談や電話を行い、管理業務や修繕工事などの進捗や課題を確認する 管理組合からフロントマンへの連絡窓口を一元化し、情報伝達を明確にする フロントマンから提出された書類や報告書をしっかり読み、質問や意見を伝える フロントマンが提案した内容に対して、理事会で検討し、早めに回答する フロントマンが頑張ったことや成果を認めて褒める ２．管理会社の業務内容や報酬を定期的に見直し、適正な水準に保つ 管理会社は、管理組合から委託された業務内容や委託報酬に応じてサービスを提供します。しかし、管理会社の業務内容や報酬は、管理組合との契約によって決まります。管理組合は、管理会社との契約を定期的に見直し、適正な水準に保つことが必要です。 管理会社との契約を見直すためには、以下のようなことが有効です。   管理会社の業務内容や報酬を他の管理会社と比較し、相場や差異を把握する 管理会社の業務内容や報酬に対して、管理組合のニーズや予算に応じて交渉する 管理会社との契約を更新する際には、契約書の内容をよく確認し、不明点や問題点を解消する ...