マンション管理士のたわ言

 建物の高経年化や居住者の高齢化、そして役員のなり手不足など、 マンション管理を取り巻く問題はますます深刻化しています。 なまじな努力や知識で対応できるものではありません。 マンション管理士があなたの組合の外部役員として副理事長に就任し、 マンション管理の知見と専門知識を活かして一緒に理事会を運営します。​ サービスの主な特徴とメリット 知識も経験も少ない理事・理事長の参謀になります。 理事会に管理運営の専門家がいる安心感が生まれます。 国の方針であるマンション管理適正化法に則った組合運営が望めます。 世間のマンション管理組合の実態など、役立つさまざまな情報を提供します。 専門家の助言で不要な試行錯誤が省けるので理事の負担軽減・理事会の時間削減になります。 管理会社や業者との折衝に緊張感が生まれます。 常識的なバランサーの役目を果たします。理事長に権限が偏ったり負担が増えすぎることが防げます。 役員が交代しても外部役員が継続することで理事会運営の一貫性が期待できます。 ​ なぜ外部専門家方式なのか   管理会社は外部専門家ではありません。効率と利益を追求する企業です。 区分所有者の意思から離れた不適切な管理や利益相反のリスクを避けるためには、 マンション管理士などの第三者専門家の役員就任が望ましいとされています。 なぜ顧問や理事長あるいは監事の就任ではないのか マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合です。 管理者（理事長）は、その職務に関し、区分所有者を代理します。 区分所有法では管理者に区分所有者以外の者を選任することもできます。 しかし私は、自らの資産でない他者、痛みを共有できない他者が、例外を除いて、理事長（管理者）に就任するべきではないと考えます。 監事は理事会の活動を監視・監督するのが役目です。 管理組合の執行機関である理事会とは別の立場です。 理事と監事は兼職禁止とされています。 ケースによっては理事会の運営とは利益相反の可能性も出てきます。 監事には区分所有者がなるべきと指導いたします。 区分所有者が自らマンションを管理できるように支え導いていくのがマンション管理士本来の立場です。 副理事長として管理者（理事長）や理事を助け、継続的な組合運営に貢献していく。 副理事長の席をひとつ増やしてみませんか。 マ...

 令和６年６月、国土交通省から「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」改訂版が公表されました。今回のガイドラインには、理事会廃止方式と外部管理者の管理者就任方式のリスクについて言及し、具体的な回避方法が提示されています。従来の外部管理者管理一辺倒からの方向転換は大変評価できますが、まだ問題点も多く残されています。簡単に私の見解を述べます。   １. 監視のための監視 外部管理者を監視するために、外部専門家の採用や監事の役割の強化、組合員で組織する「管理評議会」の設置などがいくつか提案されていますが、逆にコストが増え、結果的に更に組合員の負担やリスクが増えてしまいます。これでは本末転倒です。 ２. 区分所有者間の繋がりの喪失 外部管理者方式を採用すると、区分所有者間の繋がりが薄れ、個人情報保護もあって問題が発生した際の連絡や集会が難しくなります。元の関係、元の管理組合に戻るのは困難です。 ３. 長期的影響 外部管理者がマンションの特性や住民のニーズを理解していない場合、適切な管理が行われないリスクがあります。また、突然の外部管理者の交代や辞任・企業倒産のリスクも考慮する必要があります。 ４. 住民の意識の変化 外部管理者方式を導入すると、住民が管理に対する関心を失い、コミュニティ意識が低下する恐れがあります。 ５. 法的な問題 外部管理者が不適切な管理を行った場合、誰が責任を問うのかが不明確です。民法の双方代理の禁止に抵触する可能性もあります。 ６. 外部管理者は赤の他人 外部管理者は所詮赤の他人であり、居住資産を任せるには不安が残ります。 ７. 国土交通省のガイドラインと私の考え 国土交通省は今回の改訂版で、外部管理者方式のリスクを明示し、回避策を提示しました。しかし、私は資産の管理において他人任せはリスクが大きいと考え、慎重に検討するべきだと感じています。管理会社が推し進める第三者管理も同様のリスクが存在します。 建物の高経年化、住民の高齢化、役員のなり手不足などの問題に対処するためには、他所のマンションの話を聞いたり、マンション管理士などの専門家に相談することが重要です。破綻寸前のマンション管理組合に対する救済策として、外部管理者方式の採用は有効ですが、素人判断は避けるべきです。 管理組合が第三者管理方式を採用する動機の一つに...