投稿

最新の投稿

役員就任サービス始めます

イメージ
 建物の高経年化や居住者の高齢化、そして役員のなり手不足など、 マンション管理を取り巻く問題はますます深刻化しています。 なまじな努力や知識で対応できるものではありません。 マンション管理士があなたの組合の外部役員として副理事長に就任し、 マンション管理の知見と専門知識を活かして一緒に理事会を運営します。​ サービスの主な特徴とメリット 知識も経験も少ない理事・理事長の参謀になります。 理事会に管理運営の専門家がいる安心感が生まれます。 国の方針であるマンション管理適正化法に則った組合運営が望めます。 世間のマンション管理組合の実態など、役立つさまざまな情報を提供します。 専門家の助言で不要な試行錯誤が省けるので理事の負担軽減・理事会の時間削減になります。 管理会社や業者との折衝に緊張感が生まれます。 常識的なバランサーの役目を果たします。理事長に権限が偏ったり負担が増えすぎることが防げます。 役員が交代しても外部役員が継続することで理事会運営の一貫性が期待できます。 ​ なぜ外部専門家方式なのか   管理会社は外部専門家ではありません。効率と利益を追求する企業です。 区分所有者の意思から離れた不適切な管理や利益相反のリスクを避けるためには、 マンション管理士などの第三者専門家の役員就任が望ましいとされています。 なぜ顧問や理事長あるいは監事の就任ではないのか マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合です。 管理者(理事長)は、その職務に関し、区分所有者を代理します。 区分所有法では管理者に区分所有者以外の者を選任することもできます。 しかし私は、自らの資産でない他者、痛みを共有できない他者が、例外を除いて、理事長(管理者)に就任するべきではないと考えます。 監事は理事会の活動を監視・監督するのが役目です。 管理組合の執行機関である理事会とは別の立場です。 理事と監事は兼職禁止とされています。 ケースによっては理事会の運営とは利益相反の可能性も出てきます。 監事には区分所有者がなるべきと指導いたします。 区分所有者が自らマンションを管理できるように支え導いていくのがマンション管理士本来の立場です。 副理事長として管理者(理事長)や理事を助け、継続的な組合運営に貢献していく。 副理事長の席をひとつ増やしてみませんか。 マンション管理の専門

改訂版・外部管理者方式ガイドラインの考察

イメージ
 令和6年6月、国土交通省から「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」改訂版が公表されました。今回のガイドラインには、理事会廃止方式と外部管理者の管理者就任方式のリスクについて言及し、具体的な回避方法が提示されています。従来の外部管理者管理一辺倒からの方向転換は大変評価できますが、まだ問題点も多く残されています。簡単に私の見解を述べます。   1. 監視のための監視 外部管理者を監視するために、外部専門家の採用や監事の役割の強化、組合員で組織する「管理評議会」の設置などがいくつか提案されていますが、逆にコストが増え、結果的に更に組合員の負担やリスクが増えてしまいます。これでは本末転倒です。 2. 区分所有者間の繋がりの喪失 外部管理者方式を採用すると、区分所有者間の繋がりが薄れ、個人情報保護もあって問題が発生した際の連絡や集会が難しくなります。元の関係、元の管理組合に戻るのは困難です。 3. 長期的影響 外部管理者がマンションの特性や住民のニーズを理解していない場合、適切な管理が行われないリスクがあります。また、突然の外部管理者の交代や辞任・企業倒産のリスクも考慮する必要があります。 4. 住民の意識の変化 外部管理者方式を導入すると、住民が管理に対する関心を失い、コミュニティ意識が低下する恐れがあります。 5. 法的な問題 外部管理者が不適切な管理を行った場合、誰が責任を問うのかが不明確です。民法の双方代理の禁止に抵触する可能性もあります。 6. 外部管理者は赤の他人 外部管理者は所詮赤の他人であり、居住資産を任せるには不安が残ります。 7. 国土交通省のガイドラインと私の考え 国土交通省は今回の改訂版で、外部管理者方式のリスクを明示し、回避策を提示しました。しかし、私は資産の管理において他人任せはリスクが大きいと考え、慎重に検討するべきだと感じています。管理会社が推し進める第三者管理も同様のリスクが存在します。 建物の高経年化、住民の高齢化、役員のなり手不足などの問題に対処するためには、他所のマンションの話を聞いたり、マンション管理士などの専門家に相談することが重要です。破綻寸前のマンション管理組合に対する救済策として、外部管理者方式の採用は有効ですが、素人判断は避けるべきです。 管理組合が第三者管理方式を採用する動機の一つに「役員のなり手不足

監事の役割〜組合員の「眼」

イメージ
  マンションを購入するとき、私たちはその美しい外観や便利な立地に目を奪われがちです。しかし、マンションの管理組合の運営については、どれだけの方が関心を持っているでしょうか?実は、管理組合の運営において非常に重要な役割を果たしているのが「監事」です。監事は、管理組合の業務が適切に執行されているか、また財産の状況を監査する役割を担っています。まさに監事は組合員の「眼」なのです。 監事の業務とは 監事は、以下のような業務を行います: 執行監視 :管理組合の業務執行が 管理規約や総会決議に従って進められているか をチェックします。これには理事会の運営だけでなく日常点検、定期点検、清掃、修繕なども含まれます。 会計監査 :管理組合の 財産管理が適切に行われているか を確認します。これには管理費の徴収や支出の妥当性などが含まれます。 監事は理事とは異なり、理事会での議決権は持たず、理事と兼任することもできません。監事は独立した立場から管理組合の透明性を確保するため、その業務は非常に重要です。 監事の権限とは 監事は以下の権限を持っています: 理事会に出席 し、必要があると認めるときは 意見を述べる ことができます。 管理組合の業務や財産の状況について疑念があるときは、理事会に報告し、 理事会の招集を請求 することができます。 理事長が臨時総会の開催に応じないときは、 自ら臨時総会を開催 し、意見を述べることができます。 なぜ無関心が危険なのか? 監事の役割は、マンション管理組合におけるチェック機能を強化し、理事会運営の透明性を高めるために設けられています。しかし、住民が管理組合の運営に無関心であると、監事の存在意義が薄れ、不正が見逃される可能性があります。 私たち一人一人が管理組合の運営に目を向け、 監事の役割と重要性に意識を向け、活動を支えること で緊張感が生まれるでしょう。ぜひ次の総会で監事に質問してみてください。

マンションみらいネットのすすめーマンション管理の新時代

イメージ
  はじめに マンション管理組合は、多くの課題に直面しています。特に建物老朽化の進行に比例して増え続ける管理業務の負担は管理組合の運営に重く圧し掛かっています。本来、管理組合の情報は組合員全員で共有し、共に解決を考えていくべきものです。またマンションの歴史とも云える過去の理事会の活動や修繕の記録はいつでも取り出し、次の問題解決に生かしていくべきです。しかしながら多くのマンションで情報は閉鎖的です。管理組合の運営は客観的に評価されることなく、竣工図から総会資料や議事録、点検や修繕の記録まで、資料はそのまま眠ったままになるかあるいは知らず棄てられているのが実情です。これらの問題を解決し、管理組合の運営をスムーズにするための答えが、様々な管理組合の資料をデジタルデータで蓄積・保管するマンション履歴情報プラットフォーム「 マンションみらいネット 」です。以下にそのメリットをご紹介します。   ※マンションみらいネットを運営する マンション管理センター は、マンションの管理の適正化を推進するために設立された公益財団法人です。昭和60年8月に財団法人として設立され、平成25年4月に公益財団法人に移行しました。また、平成13年8月に施行された「マンション管理適正化法」に基づき、我が国唯一の「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けています 。 第一のメリット: 管理組合の負担軽減 マンションみらいネットは、管理組合の理事や役員の負担を大幅に軽減します。デジタル化されたプラットフォームを通じて、会議の設定、議事録の作成、住民への通知といった業務が簡単になります。これにより、高齢の理事や忙しい役員でも、管理業務を効率的に行うことが可能になります。 第二のメリット: コスト削減 デジタルデータの提供により、各組合員は自宅で必要な文書だけを印刷することができます。これにより、管理規約や総会資料などの印刷コストを削減できます。また、郵送費用の削減にもつながり、組合の運営コスト全体を下げることができます。 第三のメリット: 省スペース 紙媒体の文書は大量の保管スペースを必要としますが、マンションみらいネットを利用することで、これらの文書をデジタル化し、物理的な保管スペースを削減できます。これは、特にスペースに限りがあるマンションにとって大きなメリットです。 第四のメリット: 検索の速さ

マンション管理士はサービス業

イメージ
  マンション管理士と聞くと、どんなイメージを持ちますか? マンションの修繕や清掃、共用部の管理など、日々の組合運営に関わる仕事だと思うかもしれません。しかし、それだけではありません。 ​ マンション管理士は、マンション管理に対するあらゆる知識を生かして、あなたのマンションの価値を落とさない、住民が住む満足感、競争力あるマンションであり続けるための様々な提案をする仕事でもあるのです。 マンション管理士はサービス業です。   サービス業とは、顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供する業種のことです。弁護士も司法書士もサービス業です。法律の知識を使って、顧客の権利や利益を守るために契約書の作成や訴訟の代理などを行います。 コンサルタントと名のつくものは全てサービス業です。経営やマーケティング、人事などの分野で、顧客の課題を解決するためにアドバイスや支援を行います。   サービス業の本質は、顧客の満足度を高めることです。 そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客とのコミュニケーションや信頼関係の構築も重要です。サービス業には単に商品やサービスを提供するだけではなく、顧客に価値を提供することが求められるのです。   マンション管理士もまた同じです。 マンション管理士は、マンションのオーナーや住民、管理組合などの顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供します。マンション管理士は、マンションの法律や会計、建築、防災などの分野に精通しています。これらの知識を使って、マンションの適切な管理や運営を行うだけでなく、マンションの価値を高めるための計画や施策を提案します。   例えば、地震や風水害などによる被災を想定した対策や省エネ性を向上させるための大規模修繕の計画と実施、マンションの魅力や利便性を高めるための共用部の改善や設備の導入、住環境を守るための規約の整備、マンションの財政状況や管理費の適正化等々、第三者の観点からアドバイスや指導を提供します。   マンション管理士は顧客の満足度を高めることを目指します。そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客とのコミュニケーションや信頼関係の構築も重要です。マンション

マンション全体の評価を考えよう

イメージ
  マンション全体の評価を考えよう     一般的に、マンションの価値を評価する際には、部屋ごとの評価だけでなく、マンション全体の評価も重要です。 マンション全体の評価は、個々の住戸の広さや設備だけでなく、建物全体の特徴や管理状況、周辺環境など多岐にわたります。 各住戸の評価は、広さや階数、グレード、部屋の向きなどの要素で決まります。 そして建物全体の評価には建築年数、立地、利便性、設備、セキュリティー、管理状況、長期修繕計画の有無、修繕積立金の額、コミュニティー活動、住環境などが含まれます。 ​特に昨今の中古マンション市場では、管理状況、長期修繕計画の有無、資金計画が重要視されています。 購入者が物件を検討する際には、これらの要素を総合的に判断し、他の物件と比較して購入の決断を下します。重要なのは、人気があるマンションは単なる住戸価格だけでなく、マンション全体の評価が高いこと、これが選択のポイントです。 逆に、選ばれなかったマンションはマンション全体の評価を決める要素を見直さなければなりません。放置すれば価格を下げないと売れなくなります。 取引された金額は個別の住戸の実勢販売価格であり、これがマンション全体の総評価になります。例えば、100戸のマンションで、築20年、住戸の平均販売価格が5千万円とします。この場合、マンション全体の評価は5千万円×100戸=50億円となります。 マンション管理組合の使命は、この50億円の評価をできるだけ維持すること。 つまり、人気のある中古マンション、競争力ある中古マンションであり続ける努力が求められます。 このマンション全体の評価を維持するために管理組合がありマンション管理会社やマンション管理士が存在しているといっても過言ではありません。 マンション全体の価値と競争力を常に意識し購入者にとっても居住者にとっても魅力的なマンションにしていくこと。 これがマンション管理の第一歩です。 ​

団地管理規約に棟総会条項がないと困ったことになります。

イメージ
  団地管理規約に棟総会が必要なのは、区分所有法で各棟ごとに決められる事項があるからです。例えば、以下のような場合には、棟総会での決議が必要です 。 区分所有建物が一部滅失した場合の復旧や建替え 義務違反者に対する訴訟の提起 棟の共用部分の変更や特別な管理 これらの事項は、その棟の区分所有者の利益や責任に直接関係するものです。団地総会では決議できません。団地総会でできることは、団地における一括管理が前提です。 各棟ごとに意思決定しなければならないとされている事項があるために「各棟ごとの区分所有者全員で構成される団体」が、棟総会です。 また団地総会では、他の棟の区分所有者の意見や利害が影響する可能性があります。そのため、棟総会で各棟の区分所有者が自由に議論し、合理的な判断を下すことができるようにする必要があります。 棟総会は、区分所有法で定められた事項以外にも、その棟の区分所有者の間で合意があれば、任意に開催することができます。棟総会を開催することで、その棟の区分所有者のコミュニケーションや協力が促進され、団地の管理や環境の改善につながると考えられます。   以上の理由から、団地管理規約に棟総会が必要なのです。特に予測を超えた地震や風水害などの天災で一部の棟が倒壊した場合は、棟総会条項が整備されていないと大変なことになります。 団地管理規約に最新の標準管理規約に準拠した棟総会条項があるかまず確認してください。 団地の皆さんは、ぜひ、棟総会の開催や参加を意識してください。棟総会は、その棟の区分所有者の権利と義務と棟及び 団地の価値を守るための重要なしくみです。

管理組合の個人情報保護

イメージ
  最近、管理組合の個人情報保護について質問を受けることが多くなりました。国が標準管理規約で、マンション住民の区分所有者名簿、居住者名簿の整備を管理組合に求めていることもその一因でしょう。 平成29年5月に改正個人情報保護法が施行され、個人情報を取り扱う「全ての事業者」に適用されることとなりました。「権利なき社団」であるマンション管理組合もまた例外ではありません。同様にNPO法人、自治会や同窓会なども対象です。 個人情報取り扱いの基本は、 知りうる立場で得た個人の情報は、本人の承諾なしに利用したり、他人に漏らしたりしてはならない というものです。 管理組合の理事や役員は、住民の個人情報を知り得る立場で業務をしています。そして管理会社の社員や管理員も 同じ立場で仕事をしています。 さらに個人情報の漏洩や滅失に対する管理も問われます。マンションの 管理事務所や管理室は、個人情報を扱う書類が保管されており、情報満載のパソコンがあったり、住民に関するメモが掲示してある場所です。本来、関係者以外入室禁止の場所です 。管理室に元理事や自治会役員が出入りしているマンションがありましたが、これはアウトです。心して注意してください。(管理規約に「個人情報取り扱い細則」を制定しておくと良いでしょう) 居住者名簿のために個人情報を取得する場合には、その情報の利用目的をできる限り特定しなければならない(個人情報保護法第15条第1項)とされています。利用目的はあらかじめ公表しておくか、個人情報を取得する前に本人に通知する必要があります。 名簿の取得にあたっては、提出は任意であるとしたうえで、突然の事故、入院、認知症、孤独死や災害などの非常時に緊急連絡するために用いると、明確な利用目的を公表しておくと良いでしょう。        個人情報の取り扱いに関する法令に基づくルールや規定の主なポイントは以下の通りです: 個人情報の定義と利用目的の特定 「個人情報」は、生存する個人に関する情報で、氏名や生年月日、個人識別符号などが含まれます。 マンション管理組合は、個人情報を取り扱う際には利用目的を特定しなければなりません。 利用目的による制限 マンション管理組合は、原則として本人の同意なしに、特定された利用目的を超えて個人情報を取り扱うことはできません。 不適正な利用の禁止 違法な行

マンション管理の未来を担う「管理計画認定制度」の重要性

イメージ
    マンション管理において、我々が注目すべき 「管理計画認定制度」 。 この制度には、様々な狙いが込められています。それぞれの意味を整理してみましょう。 ① 国土交通省の方針に沿った誘導: 管理計画認定制度は、全国の管理組合を国土交通省の意図に沿った方向に誘導することが意図されています。狙いは高いレベルで適切な管理が行われる持続可能性の高いマンションの実現です。背景には理事会運営に行き詰まるマンション管理組合への危機感があります。 ②会計の健全性: 管理費と修繕積立金の区分経理がしっかりなされていること。管理費・修繕積立金の滞納が少ないことなども条件です。 ③ 最新標準管理規約の準拠 本制度は、最新の標準管理規約の完全準拠を求めています。これを通じて将来起こり得る様々な事態への対応強化を目指しています。様々な事態とは、住民の高齢化、建物の老朽化、大規模修繕など、そして突然の災害や建替えも視野に入っています。管理規約の整備は最優先課題です。 ④ 修繕積立資金の確保 国は令和3年にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを明示しました。必要な月次積立金の平均額を示し、下限値を上回ればいいとしていますが、決して低い数値ではありません。十分な修繕積立資金を用意することで、将来の修繕計画に備え、マンションの持続可能性を確保させるのが目的です。 ⑤ モレのない長期修繕計画の作成 同じく令和3年に改訂された国の長期修繕計画のガイドライン標準様式の完全準拠を求めています。粗末な計画で行き詰まることのないよう、モレのない修繕計画を作成させる狙いがあります。 ⑥ 機械式駐車場改修費用の準備 見落としがちな機械式駐車場の改修費用を資金計画に反映させます。 ⑦ 災害の準備 管理規約のみならず、建物の強化、防災体制や訓練等、地震や台風などの災害に対応するための整備を行います。 ⑧ 高齢化・認知症・孤独死対応の準備 組合員名簿・居住者名簿の整備を制度の認定基準に入れました。高齢化や認知症、孤独死に対する準備、空室問題の備えです。 ⑨ 周辺法への対応 宅地建物取引法や個人情報保護法、人権法など、マンション住環境を取り巻く様々な法の変化への対応も要求基準のひとつです。   全国の多くのマンションにとって、これらの基準は、とても高いハードルに見えるでしょう。 しかし、これらは管

第三者管理(マンション管理会社による)について

イメージ
管理会社による第三者管理方式は、管理組合や入居者にとってメリットがあると思いますが、デメリットも大きいと思います。   管理組合側の最大のメリットは何よりも 面倒なマンション管理をいっさいやらなくて済む 、この一点に尽きます。   特に昨今のマンション管理組合は、住民の高齢化、役員のなりて不足、組合員の無関心、建物や設備の老朽化による修繕や維持管理の仕事量の増大、それら工事の難度化、長い継続審議、長期修繕計画の立案や資金不足の問題、管理規約の改正の遅れ等々、輪番制やくじ引きで決められた新任役員にはとても手に負えない事象が多く、荷の重さと問題の多さに悩んで頭を抱えているのが実情です。 これらの管理組合にとって、管理業務の代行だけでなく、資産管理から住環境の問題まで業務執行責任がある理事会の業務や理事長(管理者)の役割まで、すべて代行してくれるという管理会社の第三者管理は、まさに天の声でしょう。  次にデメリットについて考えてみます。     (コストが掛かる) ➡今まで区分所有者同士が無償で行っていたブラインドコストが顕在化する訳ですから、当然コストは今まで以上に掛かります。お金さえ出せばやってあげるという訳です。ここが低価格なら逆に疑ってください。   (理事会がなくなる、事実上消滅する) ➡管理会社が提唱する第三者管理の多くは理事会廃止型です。つまり、組合員が参画するのは、年に1度の定期総会と臨時総会だけになります。    (無関心な組合員ばかりになる) ➡当然そうなります。情報は管理会社次第です。   (監視機能が緩む) ➡理事会が存在しないので、当然監視機能は緩みます。総会での賛否投票だけになります。唯一組合員が担当することになる監事の業務監査にも限界があります。会計監査も同様です。不正な行為があっても目が届かないこともあります。監事の責任は更に重くなります。   (解約決議が難しい) ➡解約決議のための臨時総会も組合員1 / 5の合意を取らねば招集できません。規模の大きいマンションで容易なことではありません。管理会社が個人情報を盾に連絡先の開示に協力しないことも考えられます。    (利益相反が生まれる) ➡管理会社がマンションの管理者=理事長になるということは、利益相反する管理会社と管理組合の双方の代理になると