マンション管理士のたわ言

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改正区分所有法解説②：出席者多数決制度導入の意味

8月 05, 2025

２０２６年４月１日に施行予定の改正区分所有法の最大の目的は管理不全マンション対への対策です。管理不全に陥ったマンションでは、マンション管理に非協力的な区分所有者や、外部居住区分所有者の増加、そして所有者不明住戸の増加により、区分所有者の合意形成が困難となり、それが管理改善の大きな障壁となっていました。こうした課題を解消し、マンション管理の意思決定を円滑に進めるため、新たな制度として「出席者多数決制度」が導入されます。この制度は、主に管理運営に関する議案の決定に適用されることになりますが、従来の合意形成が困難になっていた現状を打開するための重要な改正と言えるでしょう。１．従来の合意形成の課題現行法では、マンションの重要な決議（規約変更、建て替え等）には、区分所有者全体を母数とした多数決が必要でした。しかし、以下のような問題がありました：所在不明の所有者がいると、賛成率が足りず決議が成立しない出席しない所有者も反対者と同様に扱われる実質的に総会決議不能で管理不全に陥るマンションが増加２．出席者多数決制度とは？改正法では、集会に出席した区分所有者（書面・代理含む）を母数とする多数決で決議が可能となる制度が導入されます。つまり、欠席者や所在不明者を母数から除外することで、実際に意思表示をした所有者の意見を反映しやすくなります。例：従来ＶＳ改正後の決議成立要件（３/４決議要件の場合）状況従来の制度出席者多数決制度所有者数：１００人、出席者：６０人、賛成者：４５人賛成率４５％ → 不成立出席者中の賛成率７５％ → 成立この制度により、実質的に管理に関与している所有者の意思が尊重されるようになります。３．制度導入の背景と意義高経年マンションの増加：築４０年以上のマンションが急増し、修繕や建て替えの必要性が高まっています所有者不明問題：相続未登記や連絡不能な所有者が増え、意思決定が停滞災害対応の遅れ：被災マンションの再建が進まない原因の一つが合意形成の困難さ出席者多数決制度は、こうした課題に対し、柔軟かつ現実的な意思決定の仕組みを提供するものです。４．注意点と今後の対応出席者多数決制度は以下の決議に採用されます普通決議、規約改正、共用部分の変更、復旧決議、法人の設立、法人による区分所有権取得、...

改正区分所有法解説①区分所有者の責任の明確化

8月 02, 2025

２０２６年４月１日に施行が予定されている「改正区分所有法」は、老朽化が進む管理不全マンション問題を解消し、マンションの長寿命化や再生を推進することを目的としています。この改正の重要な柱の一つが、「区分所有者の責任の明確化」です。現行の区分所有法では、区分所有者は、団体との関係では、権利の主体であって、義務の主体ではありませんでした。これが組合員のマンション管理に対する無関心の一因となり、非協力的な組合員の存在に悩む管理組合の大きな問題となっていました。今回のブログでは、改正区分所有法でどのように区分所有者の義務が具体化されたのか、そのポイントを解説します。１．新設された「区分所有者の責務」（第五条の二）改正法では、区分所有者の基本的な「責務」について新たな条文が設けられました。・第五条の二: 「区分所有者は、第三条に規定する団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設…の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない」と明確に定められています。これは、マンションが個人の専有部分の集まりだけでなく、全体として一体の共同体であり、その維持管理には全区分所有者の相互協力が不可欠であるという基本的な考え方を改めて強調したものです。マンション管理の根幹をなす「協力義務」が、法律上明確に位置づけられたことになります。２．変更された「区分所有者の権利義務等」（第六条２）共用部分だけでなく、他者の専有部分との関係においても、区分所有者の権利と義務がより具体的に示されました。 • 第六条２: 「区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分若しくは自己の所有に属しない共用部分を使用し、又は自らこれらを保存することを請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない」と変更されました。この変更は、例えば、自身の住戸の配管工事のために、他の住戸の壁や天井を一時的に使用する必要がある場合など、マンション全体の維持管理や改良を円滑に進めるための権利を認めつつ、それによって他者に生じた損害については、原因者が償金を支払う義務があることを明確にしています。これは、**標準管理規約の23条（必要箇所への...

マンションの管理を任せっきりにしていませんか？

5月 25, 2025

マンション資金の横領や修繕工事の談合など、不正事件が世間を騒がせています。もしかしてマンションの管理を任せっきりにしていませんか？他人任せはリスク甚大！早急にチェック力を強化し、資産を守る体制を整えなければいけません。まずは第三者である専門家を顧問に迎え入れて、相互が牽制しあう仕組みを導入してください。これで理事会・管理会社をチェック、監視する体制ができます。マンション管理士（専門家：国家資格）が組合運営に参画することで、理事の負担が軽減されるだけでなく、これまでにない視点からの議論が活発化し、理事会運営において新たな展開をもたらします。組合の皆さまにとっても、管理組合運営に専門家が参画することは、健全で透明性の高いマンション管理が期待できるという安心感に繋がります。今すぐ管理体制を見直し、あなたのマンションを守る準備を始めましょう。未来の安全な住環境はあなたの行動にかかっています！優秀なマンション管理士をご紹介します。まずはハートマンカン事務所（代表山崎清博）へお電話ください。ハートマンカン事務所 phone:090-6301-1057

マンション管理費横領は他人事ではありません。「トロイカ管理」で大切な資産を守ろう！

4月 14, 2025

近年、「令和のマンション管理費横領事件」と呼ばれるような、マンション管理組合の資金を巡る巨額の不正事件が後を絶ちません。２０２５年１月には、マンション管理会社「Ａ社」の元課長が、担当していたマンション管理組合の修繕積立金約４７００万円を着服したとして逮捕されました。同社では、総額９億円もの着服被害があったと公表されており、その深刻さが伺えます。なぜマンション管理費の横領事件は繰り返されるのか？「まさか自分のマンションでは…」と思われた方もいるかもしれません。しかし、週刊現代の記事では、マンション管理組合支援センターの某代表理事が指摘するように、「区分所有者である組合員がマンションの管理を『面倒くさいから』と、すべて管理会社や理事会任せにしていることが根本原因」であると言われています。本来、マンションは区分所有者全員の大切な資産です。その管理を他人任せにするのではなく、住民同士が主体的に関わり、管理費の使途をチェックすることが不正の抑止力となります。しかし現実には、理事のなり手不足や総会の出席者不足などが多くのマンションで課題となっており、管理組合の自治機能が十分に働いていないケースが少なくありません。あなたのマンションは大丈夫でしょうか。管理会社に運営を委託しているマンションは全国で９割以上にのぼりますが、管理会社の社員による不正は後を絶ちません。マンション管理コンサルタントのＡ氏は、「着服等の不正を防ぐためにも、少なくとも通帳の残高確認は住民たちで定期的に行ってほしい」と提言しています。しかし、管理会社が作成する報告書を鵜呑みにしてしまい、通帳原本の確認を怠っている場合や、デジタル通帳が導入されておらず、住民が手軽に状況を把握できないケースも多いのではないでしょうか。過去には、管理会社の担当者が「消せるボールペン」で伝票の金額を書き換え、不正に資金を引き出すといった手口で住民を欺く事件が報告されています。また、住民が主体となって管理していたマンションでも、理事長が約１１億７８００万円もの管理費を着服するという、巨額の横領をした「リゾートマンション着服事件」のような事例も存在します。これは、管理を特定の人...

まずは相談する勇気を持ってください

2月 06, 2025

マンション管理組合はいま多くの問題に直面しています。理事長さんはじめ理事の皆さんは、どのように向き合っていらっしゃるでしょうか。もしかして「問題はわかっているが先送りしたい」「次の理事長がやってくれる」「自分が苦労することはない」「下手に積立金の値上げをすれば住民から恨まれる」「自分も歳だそんな元気はない」などと思っていらっしゃいませんか？実はこのように正直にお悩みを訴える理事長さんがとても多いのです。特に任期一年で理事改選の管理組合に多いような気がします。困ったことですが、問題を直視せず、他所のマンションの情報も知らず、どこにも相談せず、月一回の理事会で目の前の業務処理だけ済まし、任期が終わるのを待っている。これこそがマンション管理組合が抱える問題を深刻化させているのです。最近私が相談員を務めた管理組合の交流会で、参加された理事長の皆さんが揃って訴えたのは、役員のなり手不足、高齢化、建物の老朽化、管理会社への不信、資金不足など、ほぼ全てのマンションに共通する問題でした。実は理事長の皆さんはお互い同じ問題に直面していたのです。役員のなり手不足役員を引き受ける人が少なく、老人ばかりが残っているという実情があります。ある理事長さんは（できない話ですが）賃借人を理事に据えるしかないのではとまでお悩みでした。住人の高齢化住人全員が80代のマンションも例外ではなくなりました。高齢者が多いマンションでは、管理組合の維持・運営そのものが難しくなっています。今や待ったなしです。建物や設備の老朽化特に給排水管の交換は計画的に手当てをしなければ、資産価値に大きく影響します。資金不足ある管理組合では、年金暮らしの住人に積立金の値上げに絶対反対と言われ、住民の意見と修繕費用の増大に挟まれてジレンマに陥り、立ち往生している理事長さんがいます。これらの問題の根底には、内部だけで処理しようというマンション管理組合の閉鎖性があります。住民間のコミュニケーションが不足し、他の管理組合との交流もなく、専門家の話を聞くこともない。問題が深刻化しているにも関わらず、相談もせず、役員揃って見て見ぬふりをして先送りばかりしている、そんな管理組合が多いのが実情です。交流の重要性今回の管理組合の交流会では、参加者たちが悩みを寄せ合い、前向きに話し合い、共感を深めつつ問題解...

役員就任サービス始めます

9月 11, 2024

建物の高経年化や居住者の高齢化、そして役員のなり手不足など、マンション管理を取り巻く問題はますます深刻化しています。なまじな努力や知識で対応できるものではありません。マンション管理士があなたの組合の外部役員として副理事長に就任し、マンション管理の知見と専門知識を活かして一緒に理事会を運営します。サービスの主な特徴とメリット知識も経験も少ない理事・理事長の参謀になります。理事会に管理運営の専門家がいる安心感が生まれます。国の方針であるマンション管理適正化法に則った組合運営が望めます。世間のマンション管理組合の実態など、役立つさまざまな情報を提供します。専門家の助言で不要な試行錯誤が省けるので理事の負担軽減・理事会の時間削減になります。管理会社や業者との折衝に緊張感が生まれます。常識的なバランサーの役目を果たします。理事長に権限が偏ったり負担が増えすぎることが防げます。役員が交代しても外部役員が継続することで理事会運営の一貫性が期待できます。なぜ外部専門家方式なのか管理会社は外部専門家ではありません。効率と利益を追求する企業です。区分所有者の意思から離れた不適切な管理や利益相反のリスクを避けるためには、マンション管理士などの第三者専門家の役員就任が望ましいとされています。なぜ顧問や理事長あるいは監事の就任ではないのかマンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合です。管理者（理事長）は、その職務に関し、区分所有者を代理します。区分所有法では管理者に区分所有者以外の者を選任することもできます。しかし私は、自らの資産でない他者、痛みを共有できない他者が、例外を除いて、理事長（管理者）に就任するべきではないと考えます。監事は理事会の活動を監視・監督するのが役目です。管理組合の執行機関である理事会とは別の立場です。理事と監事は兼職禁止とされています。ケースによっては理事会の運営とは利益相反の可能性も出てきます。監事には区分所有者がなるべきと指導いたします。区分所有者が自らマンションを管理できるように支え導いていくのがマンション管理士本来の立場です。副理事長として管理者（理事長）や理事を助け、継続的な組合運営に貢献していく。副理事長の席をひとつ増やしてみませんか。マ...

改訂版・外部管理者方式ガイドラインの考察

9月 05, 2024

令和６年６月、国土交通省から「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」改訂版が公表されました。今回のガイドラインには、理事会廃止方式と外部管理者の管理者就任方式のリスクについて言及し、具体的な回避方法が提示されています。従来の外部管理者管理一辺倒からの方向転換は大変評価できますが、まだ問題点も多く残されています。簡単に私の見解を述べます。１. 監視のための監視外部管理者を監視するために、外部専門家の採用や監事の役割の強化、組合員で組織する「管理評議会」の設置などがいくつか提案されていますが、逆にコストが増え、結果的に更に組合員の負担やリスクが増えてしまいます。これでは本末転倒です。２. 区分所有者間の繋がりの喪失外部管理者方式を採用すると、区分所有者間の繋がりが薄れ、個人情報保護もあって問題が発生した際の連絡や集会が難しくなります。元の関係、元の管理組合に戻るのは困難です。３. 長期的影響外部管理者がマンションの特性や住民のニーズを理解していない場合、適切な管理が行われないリスクがあります。また、突然の外部管理者の交代や辞任・企業倒産のリスクも考慮する必要があります。４. 住民の意識の変化外部管理者方式を導入すると、住民が管理に対する関心を失い、コミュニティ意識が低下する恐れがあります。５. 法的な問題外部管理者が不適切な管理を行った場合、誰が責任を問うのかが不明確です。民法の双方代理の禁止に抵触する可能性もあります。６. 外部管理者は赤の他人外部管理者は所詮赤の他人であり、居住資産を任せるには不安が残ります。７. 国土交通省のガイドラインと私の考え国土交通省は今回の改訂版で、外部管理者方式のリスクを明示し、回避策を提示しました。しかし、私は資産の管理において他人任せはリスクが大きいと考え、慎重に検討するべきだと感じています。管理会社が推し進める第三者管理も同様のリスクが存在します。建物の高経年化、住民の高齢化、役員のなり手不足などの問題に対処するためには、他所のマンションの話を聞いたり、マンション管理士などの専門家に相談することが重要です。破綻寸前のマンション管理組合に対する救済策として、外部管理者方式の採用は有効ですが、素人判断は避けるべきです。管理組合が第三者管理方式を採用する動機の一つに...

監事の役割〜組合員の「眼」

4月 28, 2024

マンションを購入するとき、私たちはその美しい外観や便利な立地に目を奪われがちです。しかし、マンションの管理組合の運営については、どれだけの方が関心を持っているでしょうか？実は、管理組合の運営において非常に重要な役割を果たしているのが「監事」です。監事は、管理組合の業務が適切に執行されているか、また財産の状況を監査する役割を担っています。まさに監事は組合員の「眼」なのです。監事の業務とは監事は、以下のような業務を行います：執行監視：管理組合の業務執行が管理規約や総会決議に従って進められているかをチェックします。これには理事会の運営だけでなく日常点検、定期点検、清掃、修繕なども含まれます。会計監査：管理組合の財産管理が適切に行われているかを確認します。これには管理費の徴収や支出の妥当性などが含まれます。監事は理事とは異なり、理事会での議決権は持たず、理事と兼任することもできません。監事は独立した立場から管理組合の透明性を確保するため、その業務は非常に重要です。監事の権限とは監事は以下の権限を持っています：理事会に出席し、必要があると認めるときは意見を述べることができます。管理組合の業務や財産の状況について疑念があるときは、理事会に報告し、理事会の招集を請求することができます。理事長が臨時総会の開催に応じないときは、自ら臨時総会を開催し、意見を述べることができます。なぜ無関心が危険なのか？監事の役割は、マンション管理組合におけるチェック機能を強化し、理事会運営の透明性を高めるために設けられています。しかし、住民が管理組合の運営に無関心であると、監事の存在意義が薄れ、不正が見逃される可能性があります。私たち一人一人が管理組合の運営に目を向け、監事の役割と重要性に意識を向け、活動を支えることで緊張感が生まれるでしょう。ぜひ次の総会で監事に質問してみてください。

マンションみらいネットのすすめーマンション管理の新時代

4月 11, 2024

はじめにマンション管理組合は、多くの課題に直面しています。特に建物老朽化の進行に比例して増え続ける管理業務の負担は管理組合の運営に重く圧し掛かっています。本来、管理組合の情報は組合員全員で共有し、共に解決を考えていくべきものです。またマンションの歴史とも云える過去の理事会の活動や修繕の記録はいつでも取り出し、次の問題解決に生かしていくべきです。しかしながら多くのマンションで情報は閉鎖的です。管理組合の運営は客観的に評価されることなく、竣工図から総会資料や議事録、点検や修繕の記録まで、資料はそのまま眠ったままになるかあるいは知らず棄てられているのが実情です。これらの問題を解決し、管理組合の運営をスムーズにするための答えが、様々な管理組合の資料をデジタルデータで蓄積・保管するマンション履歴情報プラットフォーム「マンションみらいネット」です。以下にそのメリットをご紹介します。 ※マンションみらいネットを運営するマンション管理センターは、マンションの管理の適正化を推進するために設立された公益財団法人です。昭和６０年８月に財団法人として設立され、平成25年4月に公益財団法人に移行しました。また、平成１３年８月に施行された「マンション管理適正化法」に基づき、我が国唯一の「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けています。第一のメリット: 管理組合の負担軽減マンションみらいネットは、管理組合の理事や役員の負担を大幅に軽減します。デジタル化されたプラットフォームを通じて、会議の設定、議事録の作成、住民への通知といった業務が簡単になります。これにより、高齢の理事や忙しい役員でも、管理業務を効率的に行うことが可能になります。第二のメリット: コスト削減デジタルデータの提供により、各組合員は自宅で必要な文書だけを印刷することができます。これにより、管理規約や総会資料などの印刷コストを削減できます。また、郵送費用の削減にもつながり、組合の運営コスト全体を下げることができます。第三のメリット: 省スペース紙媒体の文書は大量の保管スペースを必要としますが、マンションみらいネットを利用することで、これらの文書をデジタル化し、物理的な保管スペースを削減できます。これは、特にスペースに限りがあるマンションにとって大きなメリットです。第四のメリ...