マンション管理士のたわ言

  近年、「令和のマンション管理費横領事件」と呼ばれるような、マンション管理組合の資金を巡る巨額の不正事件が後を絶ちません。２０２５年１月には、マンション管理会社「Ａ社」の元課長が、担当していたマンション管理組合の修繕積立金約 ４７００万円を着服 したとして逮捕 されました。同社では、 総額９億円もの着服 被害 が あったと公表されており、その深刻さが伺えます。     なぜマンション管理費の横領事件は繰り返されるのか？   「まさか自分のマンションでは…」と思われた方もいるかもしれません。しかし、週刊現代の記事では、マンション管理組合支援センターの某代表理事が指摘するように、「区分所有者である組合員がマンションの管理を『面倒くさいから』と、すべて管理会社や理事会任せにしていることが根本原因」であると言われています 。   本来、マンションは 区分所有者全員の大切な資産 です。その管理を他人任せにするのではなく、住民同士が主体的に関わり、管理費の使途をチェックすることが不正の抑止力となります。しかし現実には、理事のなり手不足や総会の出席者不足などが多くのマンションで課題となっており、 管理組合の自治機能が十分に働いていない ケースが少なくありません。あなたのマンションは大丈夫でしょうか。   管理会社に運営を委託しているマンションは全国で９割以上にのぼりますが、管理会社の社員による不正は後を絶ちません。マンション管理コンサルタントのＡ氏は、「着服等の不正を防ぐためにも、少なくとも通帳の残高確認は住民たちで定期的に行ってほしい」と提言しています。しかし、管理会社が作成する報告書を鵜呑みにしてしまい、 通帳原本の確認を怠っている場合 や、デジタル通帳が導入されておらず、住民が手軽に状況を把握できないケースも多いのではないでしょうか。   過去には、 管理会社の担当者が「消せるボールペン」で伝票の金額を書き換え 、不正に資金を引き出すといった手口で住民を欺く事件が報告されています。また、住民が主体となって管理していたマンションでも、 理事長が約１１億７８００万円もの管理費を着服 するという、巨額の横領をした「リゾートマンション着服事件」のような事例も存在します。これは、管理を特定の人...

 マンション管理組合はいま多くの問題に直面しています。理事長さんはじめ理事の皆さんは、どのように向き合っていらっしゃるでしょうか。もしかして「問題はわかっているが先送りしたい」「次の理事長がやってくれる」「自分が苦労することはない」「下手に積立金の値上げをすれば住民から恨まれる」「自分も歳だそんな元気はない」などと思っていらっしゃいませんか？ 実はこのように正直にお悩みを訴える理事長さんがとても多いのです。 特に任期一年で理事改選の管理組合に多いような気がします。 困ったことですが、問題を直視せず、他所のマンションの情報も知らず、どこにも相談せず、月一回の理事会で目の前の業務処理だけ済まし、任期が終わるのを待っている。これこそがマンション管理組合が抱える問題を深刻化させているのです。 最近私が相談員を務めた管理組合の交流会で、参加された理事長の皆さんが揃って訴えたのは、役員のなり手不足、高齢化、建物の老朽化、管理会社への不信、資金不足など、ほぼ全てのマンションに共通する問題でした。実は理事長の皆さんはお互い同じ問題に直面していたのです。 役員のなり手不足 役員を引き受ける人が少なく、老人ばかりが残っているという実情があります。ある理事長さんは（できない話ですが）賃借人を理事に据えるしかないのではとまでお悩みでした。 住人の高齢化 住人全員が80代のマンションも例外ではなくなりました。高齢者が多いマンションでは、管理組合の維持・運営そのものが難しくなっています。今や待ったなしです。 建物や設備の老朽化 特に給排水管の交換は計画的に手当てをしなければ、資産価値に大きく影響します。 資金不足 ある管理組合では、年金暮らしの住人に積立金の値上げに絶対反対と言われ、住民の意見と修繕費用の増大に挟まれてジレンマに陥り、立ち往生している理事長さんがいます。 これらの問題の根底には、内部だけで処理しようというマンション管理組合の閉鎖性があります。住民間のコミュニケーションが不足し、他の管理組合との交流もなく、専門家の話を聞くこともない。問題が深刻化しているにも関わらず、相談もせず、役員揃って見て見ぬふりをして先送りばかりしている、そんな管理組合が多いのが実情です。 ​交流の重要性 今回の管理組合の交流会では、参加者たちが悩みを寄せ合い、前向きに話し合い、共感を深めつつ問題解...

 建物の高経年化や居住者の高齢化、そして役員のなり手不足など、 マンション管理を取り巻く問題はますます深刻化しています。 なまじな努力や知識で対応できるものではありません。 マンション管理士があなたの組合の外部役員として副理事長に就任し、 マンション管理の知見と専門知識を活かして一緒に理事会を運営します。​ サービスの主な特徴とメリット 知識も経験も少ない理事・理事長の参謀になります。 理事会に管理運営の専門家がいる安心感が生まれます。 国の方針であるマンション管理適正化法に則った組合運営が望めます。 世間のマンション管理組合の実態など、役立つさまざまな情報を提供します。 専門家の助言で不要な試行錯誤が省けるので理事の負担軽減・理事会の時間削減になります。 管理会社や業者との折衝に緊張感が生まれます。 常識的なバランサーの役目を果たします。理事長に権限が偏ったり負担が増えすぎることが防げます。 役員が交代しても外部役員が継続することで理事会運営の一貫性が期待できます。 ​ なぜ外部専門家方式なのか   管理会社は外部専門家ではありません。効率と利益を追求する企業です。 区分所有者の意思から離れた不適切な管理や利益相反のリスクを避けるためには、 マンション管理士などの第三者専門家の役員就任が望ましいとされています。 なぜ顧問や理事長あるいは監事の就任ではないのか マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合です。 管理者（理事長）は、その職務に関し、区分所有者を代理します。 区分所有法では管理者に区分所有者以外の者を選任することもできます。 しかし私は、自らの資産でない他者、痛みを共有できない他者が、例外を除いて、理事長（管理者）に就任するべきではないと考えます。 監事は理事会の活動を監視・監督するのが役目です。 管理組合の執行機関である理事会とは別の立場です。 理事と監事は兼職禁止とされています。 ケースによっては理事会の運営とは利益相反の可能性も出てきます。 監事には区分所有者がなるべきと指導いたします。 区分所有者が自らマンションを管理できるように支え導いていくのがマンション管理士本来の立場です。 副理事長として管理者（理事長）や理事を助け、継続的な組合運営に貢献していく。 副理事長の席をひとつ増やしてみませんか。 マ...

 令和６年６月、国土交通省から「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」改訂版が公表されました。今回のガイドラインには、理事会廃止方式と外部管理者の管理者就任方式のリスクについて言及し、具体的な回避方法が提示されています。従来の外部管理者管理一辺倒からの方向転換は大変評価できますが、まだ問題点も多く残されています。簡単に私の見解を述べます。   １. 監視のための監視 外部管理者を監視するために、外部専門家の採用や監事の役割の強化、組合員で組織する「管理評議会」の設置などがいくつか提案されていますが、逆にコストが増え、結果的に更に組合員の負担やリスクが増えてしまいます。これでは本末転倒です。 ２. 区分所有者間の繋がりの喪失 外部管理者方式を採用すると、区分所有者間の繋がりが薄れ、個人情報保護もあって問題が発生した際の連絡や集会が難しくなります。元の関係、元の管理組合に戻るのは困難です。 ３. 長期的影響 外部管理者がマンションの特性や住民のニーズを理解していない場合、適切な管理が行われないリスクがあります。また、突然の外部管理者の交代や辞任・企業倒産のリスクも考慮する必要があります。 ４. 住民の意識の変化 外部管理者方式を導入すると、住民が管理に対する関心を失い、コミュニティ意識が低下する恐れがあります。 ５. 法的な問題 外部管理者が不適切な管理を行った場合、誰が責任を問うのかが不明確です。民法の双方代理の禁止に抵触する可能性もあります。 ６. 外部管理者は赤の他人 外部管理者は所詮赤の他人であり、居住資産を任せるには不安が残ります。 ７. 国土交通省のガイドラインと私の考え 国土交通省は今回の改訂版で、外部管理者方式のリスクを明示し、回避策を提示しました。しかし、私は資産の管理において他人任せはリスクが大きいと考え、慎重に検討するべきだと感じています。管理会社が推し進める第三者管理も同様のリスクが存在します。 建物の高経年化、住民の高齢化、役員のなり手不足などの問題に対処するためには、他所のマンションの話を聞いたり、マンション管理士などの専門家に相談することが重要です。破綻寸前のマンション管理組合に対する救済策として、外部管理者方式の採用は有効ですが、素人判断は避けるべきです。 管理組合が第三者管理方式を採用する動機の一つに...

  マンションを購入するとき、私たちはその美しい外観や便利な立地に目を奪われがちです。しかし、マンションの管理組合の運営については、どれだけの方が関心を持っているでしょうか？実は、管理組合の運営において非常に重要な役割を果たしているのが「監事」です。監事は、管理組合の業務が適切に執行されているか、また財産の状況を監査する役割を担っています。まさに監事は組合員の「眼」なのです。 監事の業務とは 監事は、以下のような業務を行います： 執行監視 ：管理組合の業務執行が 管理規約や総会決議に従って進められているか をチェックします。これには理事会の運営だけでなく日常点検、定期点検、清掃、修繕なども含まれます。 会計監査 ：管理組合の 財産管理が適切に行われているか を確認します。これには管理費の徴収や支出の妥当性などが含まれます。 監事は理事とは異なり、理事会での議決権は持たず、理事と兼任することもできません。監事は独立した立場から管理組合の透明性を確保するため、その業務は非常に重要です。 監事の権限とは 監事は以下の権限を持っています： 理事会に出席 し、必要があると認めるときは 意見を述べる ことができます。 管理組合の業務や財産の状況について疑念があるときは、理事会に報告し、 理事会の招集を請求 することができます。 理事長が臨時総会の開催に応じないときは、 自ら臨時総会を開催 し、意見を述べることができます。 なぜ無関心が危険なのか？ 監事の役割は、マンション管理組合におけるチェック機能を強化し、理事会運営の透明性を高めるために設けられています。しかし、住民が管理組合の運営に無関心であると、監事の存在意義が薄れ、不正が見逃される可能性があります。 私たち一人一人が管理組合の運営に目を向け、 監事の役割と重要性に意識を向け、活動を支えること で緊張感が生まれるでしょう。ぜひ次の総会で監事に質問してみてください。

  はじめに マンション管理組合は、多くの課題に直面しています。特に建物老朽化の進行に比例して増え続ける管理業務の負担は管理組合の運営に重く圧し掛かっています。本来、管理組合の情報は組合員全員で共有し、共に解決を考えていくべきものです。またマンションの歴史とも云える過去の理事会の活動や修繕の記録はいつでも取り出し、次の問題解決に生かしていくべきです。しかしながら多くのマンションで情報は閉鎖的です。管理組合の運営は客観的に評価されることなく、竣工図から総会資料や議事録、点検や修繕の記録まで、資料はそのまま眠ったままになるかあるいは知らず棄てられているのが実情です。これらの問題を解決し、管理組合の運営をスムーズにするための答えが、様々な管理組合の資料をデジタルデータで蓄積・保管するマンション履歴情報プラットフォーム「 マンションみらいネット 」です。以下にそのメリットをご紹介します。   ※マンションみらいネットを運営する マンション管理センター は、マンションの管理の適正化を推進するために設立された公益財団法人です。昭和６０年８月に財団法人として設立され、平成25年4月に公益財団法人に移行しました。また、平成１３年８月に施行された「マンション管理適正化法」に基づき、我が国唯一の「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けています 。 第一のメリット: 管理組合の負担軽減 マンションみらいネットは、管理組合の理事や役員の負担を大幅に軽減します。デジタル化されたプラットフォームを通じて、会議の設定、議事録の作成、住民への通知といった業務が簡単になります。これにより、高齢の理事や忙しい役員でも、管理業務を効率的に行うことが可能になります。 第二のメリット: コスト削減 デジタルデータの提供により、各組合員は自宅で必要な文書だけを印刷することができます。これにより、管理規約や総会資料などの印刷コストを削減できます。また、郵送費用の削減にもつながり、組合の運営コスト全体を下げることができます。 第三のメリット: 省スペース 紙媒体の文書は大量の保管スペースを必要としますが、マンションみらいネットを利用することで、これらの文書をデジタル化し、物理的な保管スペースを削減できます。これは、特にスペースに限りがあるマンションにとって大きなメリットです。 第四のメリ...

  マンション管理士と聞くと、どんなイメージを持ちますか？ マンションの修繕や清掃、共用部の管理など、日々の組合運営に関わる仕事だと思うかもしれません。しかし、それだけではありません。 ​ マンション管理士は、マンション管理に対するあらゆる知識を生かして、あなたのマンションの価値を落とさない、住民が住む満足感、競争力あるマンションであり続けるための様々な提案をする仕事でもあるのです。 マンション管理士はサービス業です。   サービス業とは、顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供する業種のことです。弁護士も司法書士もサービス業です。法律の知識を使って、顧客の権利や利益を守るために契約書の作成や訴訟の代理などを行います。 コンサルタントと名のつくものは全てサービス業です。経営やマーケティング、人事などの分野で、顧客の課題を解決するためにアドバイスや支援を行います。   サービス業の本質は、顧客の満足度を高めることです。 そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客とのコミュニケーションや信頼関係の構築も重要です。サービス業には単に商品やサービスを提供するだけではなく、顧客に価値を提供することが求められるのです。   マンション管理士もまた同じです。 マンション管理士は、マンションのオーナーや住民、管理組合などの顧客のニーズや要望に応えるために、自分の専門知識や技能を提供します。マンション管理士は、マンションの法律や会計、建築、防災などの分野に精通しています。これらの知識を使って、マンションの適切な管理や運営を行うだけでなく、マンションの価値を高めるための計画や施策を提案します。   例えば、地震や風水害などによる被災を想定した対策や省エネ性を向上させるための大規模修繕の計画と実施、マンションの魅力や利便性を高めるための共用部の改善や設備の導入、住環境を守るための規約の整備、マンションの財政状況や管理費の適正化等々、第三者の観点からアドバイスや指導を提供します。   マンション管理士は顧客の満足度を高めることを目指します。そのためには、顧客の状況や目的を把握し、最適な解決策を提供することが必要です。また、顧客と...

  マンション全体の評価を考えよう     一般的に、マンションの価値を評価する際には、部屋ごとの評価だけでなく、マンション全体の評価も重要です。 マンション全体の評価は、個々の住戸の広さや設備だけでなく、建物全体の特徴や管理状況、周辺環境など多岐にわたります。 各住戸の評価は、広さや階数、グレード、部屋の向きなどの要素で決まります。 そして建物全体の評価には建築年数、立地、利便性、設備、セキュリティー、管理状況、長期修繕計画の有無、修繕積立金の額、コミュニティー活動、住環境などが含まれます。 ​特に昨今の中古マンション市場では、管理状況、長期修繕計画の有無、資金計画が重要視されています。 購入者が物件を検討する際には、これらの要素を総合的に判断し、他の物件と比較して購入の決断を下します。重要なのは、人気があるマンションは単なる住戸価格だけでなく、マンション全体の評価が高いこと、これが選択のポイントです。 逆に、選ばれなかったマンションはマンション全体の評価を決める要素を見直さなければなりません。放置すれば価格を下げないと売れなくなります。 取引された金額は個別の住戸の実勢販売価格であり、これがマンション全体の総評価になります。例えば、１００戸のマンションで、築２０年、住戸の平均販売価格が５千万円とします。この場合、マンション全体の評価は５千万円×１００戸＝５０億円となります。 マンション管理組合の使命は、この５０億円の評価をできるだけ維持すること。 つまり、人気のある中古マンション、競争力ある中古マンションであり続ける努力が求められます。 このマンション全体の評価を維持するために管理組合がありマンション管理会社やマンション管理士が存在しているといっても過言ではありません。 マンション全体の価値と競争力を常に意識し購入者にとっても居住者にとっても魅力的なマンションにしていくこと。 これがマンション管理の第一歩です。 ​

  団地管理規約に棟総会が必要なのは、区分所有法で各棟ごとに決められる事項があるからです。例えば、以下のような場合には、棟総会での決議が必要です 。 区分所有建物が一部滅失した場合の復旧や建替え 義務違反者に対する訴訟の提起 棟の共用部分の変更や特別な管理 これらの事項は、その棟の区分所有者の利益や責任に直接関係するものです。団地総会では決議できません。団地総会でできることは、団地における一括管理が前提です。 各棟ごとに意思決定しなければならないとされている事項があるために「各棟ごとの区分所有者全員で構成される団体」が、棟総会です。 また団地総会では、他の棟の区分所有者の意見や利害が影響する可能性があります。そのため、棟総会で各棟の区分所有者が自由に議論し、合理的な判断を下すことができるようにする必要があります。 棟総会は、区分所有法で定められた事項以外にも、その棟の区分所有者の間で合意があれば、任意に開催することができます。棟総会を開催することで、その棟の区分所有者のコミュニケーションや協力が促進され、団地の管理や環境の改善につながると考えられます。   以上の理由から、団地管理規約に棟総会が必要なのです。特に予測を超えた地震や風水害などの天災で一部の棟が倒壊した場合は、棟総会条項が整備されていないと大変なことになります。 団地管理規約に最新の標準管理規約に準拠した棟総会条項があるかまず確認してください。 団地の皆さんは、ぜひ、棟総会の開催や参加を意識してください。棟総会は、その棟の区分所有者の権利と義務と棟及び 団地の価値を守るための重要なしくみです。